Prêt à taux fixe ou variable : comment sont calculés leurs taux ?

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En France, contrairement à beaucoup de pays européens, on emprunte à taux fixe. C'est une particularité typiquement française. Et avec des taux actuellement particulièrement attractifs, autour de 2 %, ce type de prêt est particulièrement recommandé.

Les prêts à taux d'intérêt fixe

Pour l’emprunteur le prêt à taux fixe est un gage de sécurité puisque le taux ne variera jamais durant toute la durée de vie du crédit. 

Calcul du taux fixe

Les crédits à taux fixes sont basés sur les taux longs des marchés financiers. Il peut s'agir de l'Obligation assimilable du Trésor à dix ans (OAT dix ans) ou du taux de l'échéance constante à dix ans (TEC 10). Les banques spécialisées dans le crédit immobilier émettent des obligations foncières, les covered bonds. Les fonds obtenus sont immobilisés pendant sept à quinze ans, voire davantage. Ce qui présente un risque, lequel est rémunéré par un taux d'intérêt plus élevé que celui des instruments financiers à court terme.

Autre élément qui détermine le taux des obligations : la loi de l'offre et de la demande. Plus la demande est forte, plus leurs taux sont bas. Or les obligations sont actuellement très recherchées par les investisseurs sur les marchés financiers puisqu'elles présentent un très faible risque par rapport aux autres placements. D'où le bas niveau des crédits immobiliers à taux fixes actuels. Selon le courtier Cafpi, ils sont à 1,70 % sur quinze ans, à 1,90 % sur vingt ans et 2,15 % sur vingt ans.

Les prêts à taux d'intérêt révisable

Des prêts capés. Les prêts à taux révisables sont très minoritaires en France. Et aujourd'hui, compte tenu de la faiblesse des taux fixes, ils ne présentent pas beaucoup d’intérêt. Même si le taux de départ est inférieur au taux fixe. Concrètement ils sont susceptibles d’évoluer durant toute la vie du crédit, à la baisse ou la hausse. Mais la mensualité restera constante quoi qu'il arrive. S'ils baissent la durée de l'emprunt s’en trouvera réduite. Inversement s'ils augmentent la durée s'allonge. Pour sécuriser ces emprunts, la hausse du taux est plafonné contractuellement. Le prêt est dit capé.

Calcul du taux révisable

Les révisables sont indexés sur la base des taux à court terme. Le plus souvent, il s'agit de l'Euribor (Euro Interbank Offered Rate, c'est-à-dire le taux pratiqué par les banques lorsqu'elles se prêtent de l'argent entre elles) trois mois ou un an. La durée de placement des liquidités est plus courte, ce qui minore les risques et fait, par ricochet, baisser l'indice du prêt immobilier révisable puisque le niveau absolu de l'Euribor est plus bas qu'un taux fixe long terme type OAT dix ans. Une tendance accentuée par la politique de la Banque centrale européenne (BCE). Son taux directeur influe sur le niveau des taux à court terme. Or il est maintenu à un niveau historiquement bas depuis de nombreux mois.

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