Calculer la capacité d'endettement

Mis à jour par
le 19 mai 2021
Rédacteur en chef chez PAP.fr
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Les établissements financiers sont très attentifs au taux d'endettement de leurs clients. De quoi s'agit-il ? En fait, votre mensualité de prêt immobilier ne doit, en principe, pas dépasser 35 % de vos revenus nets de charges (la banque déduit certaines dépenses comme les crédits à la consommation). Cette règle a été instaurée pour éviter le surendettement des futurs acheteurs. Car au-delà de vos remboursements, vous devez avoir les moyens de continuer à assumer les dépenses nécessaires à la vie de votre famille.

Un ménage gagne 3.500 € par mois nets de charges. Avec une capacité d'endettement qui ne doit pas dépasser 35 % des revenus, le montant de ses remboursements n'excédera pas 1.225 € par mois.

Capacité d'endettement maximale

La capacité d'endettement tient compte de l'ensemble des crédits contractés par le ménage, y compris les prêts à la consommation et autres revolvings. Si vous projetez d'emprunter pour financer l'achat d'un appartement ou d'une maison mieux vaut solder ces autres prêts en les remboursant par anticipation.

Les banques et le crédit. Les banques tiennent compte de vos besoins. Elles ne tiqueront pas si vous avez emprunté pour payer la voiture qui assure vos déplacements quotidiens, à condition que les sommes en jeu restent raisonnables par rapport à vos revenus. Souvenez-vous : pour obtenir votre crédit, vous devez rassurer la banque en lui présentant un profil de bon gestionnaire des finances familiales.

Reprenons notre couple qui gagne 3.500 € par mois. Il y a quelques mois, ce ménage a contracté un crédit à la consommation, et il rembourse actuellement 230 € par mois. Le taux d'endettement ne doit toujours pas dépasser 35 % de leurs revenus, soit 1.225 €. Dans ces conditions, il restera 995 € dédiés au remboursement du prêt immobilier (1.225 € - 230 € du crédit à la consommation = 925 €). A 1,20% hors assurance sur vingt ans, cette somme permet d'emprunter 197.2820€ pour 24.718 € d'intérêts.

Crédit immobilier : la notion de « reste à vivre »

Les établissements bancaires intègrent dans leurs règles de calcul un autre paramètre : le « reste à vivre ». Il s'agit de la somme qu'il reste au ménage, une fois la mensualité du prêt immobilier payée. Ce « reste à vivre » doit suffire à couvrir les dépenses de la vie courante (alimentation, habillement...). D'une façon très générale, le reste à vivre tourne autour de 1.500 € par mois pour un couple plus 500 € par enfant à charge. Une famille de quatre personnes devra ainsi garder 2.500 € par mois de reste à vivre. Attention : chaque banque applique ses propres critères. Certaines y placent les impôts, d'autre pas, par exemple.

Des comptes bancaires bien gérés. Au-delà de la capacité d'endettement et du reste à vivre, la banque, pour vous accorder votre crédit, tiendra compte de votre façon de gérer vos finances personnelles. Si vous dépensez à tort et à travers, si vous jouez de grosses sommes en ligne, elle risque fort de vous refuser purement et simplement votre crédit immobilier. Les incidents de paiement et les avis à tiers détenteur sont à proscrire. Souvenez-vous : pour obtenir un prêt à l'habitat, mieux vaut être une fourmi plutôt qu'une cigale !

L'importance du saut de charges. Ce critère, qui concerne souvent les locataires primo-accédants, est l'un des plus importants pour décrocher un prêt immobilier. Il s'agit de la différence entre votre loyer actuel et la future mensualité de prêt. Si cette dernière est trop élevée par rapport au loyer, la banque ne vous accordera pas le prêt puisqu'elle jugera l'opération trop risquée. Si le saut de charge est limite, la banque pourra accorder le crédit qi vous lui montrez que vous disposez d'une épargne résiduelle, autrement dit si vous avez gardé de l'argent de côté une fois votre financement construit.

Conseil : dans votre plan de financement, prenez en compte les dépenses incontournables du ménage comme les impôts et les taxes locales. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises lors du remboursement du prêt. Le cas échéant, tenez compte des charges de copropriété.


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