Comment gérer une copropriété sans syndic professionnel ?

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Journaliste chez PAP.fr

Certaines copropriétés choisissent un syndic bénévole ou un syndic coopératif pour gérer leur copropriété. Un choix qui nécessite une forte implication et de solides compétences de la part des copropriétaires et du conseil syndical.

Un syndic bénévole peut gérer une copropriété. Il devra être élu par les copropriétaires lors de l'assemblée générale. © SDI Productions/Getty Images

Gérer une copropriété sans engager ni payer un syndic professionnel : c’est possible ! Si la gestion d’une copropriété doit être obligatoirement assurée par un syndic, rien n’empêche les copropriétaires d’une résidence de la confier à un syndic coopératif ou bénévole. Mais pourquoi se passer d’un professionnel ? « Des petites copropriétés comptant moins de dix lots ne trouvent pas de syndics professionnels intéressés par la gestion de leur immeuble. Elles optent alors pour le syndic bénévole. Dans les copropriétés plus importantes où le conseil syndical est très impliqué, les copropriétaires choisissent le syndic bénévole ou coopératif, car ils estiment que le conseil syndical effectue déjà le travail du syndic. Elles décident ainsi de s’en passer ! », explique Cécile Barnasson, présidente de Copro+, une société conseillant les conseils syndicaux, les syndics et les collectivités locales.

Comment créer un syndic bénévole ?

Les copropriétaires souhaitant adopter le syndic bénévole ou coopératif pour la gestion de leur copropriété devront voter une résolution dans ce sens en assemblée générale. Cette dernière devra être votée selon l’article 25 qui nécessite la majorité de l’ensemble des copropriétaires de la résidence. Les copropriétaires élisent en assemblée générale le conseil syndical et le syndic bénévole selon l’article 25. Ce dernier jouera au sein de la copropriété le même rôle qu’un syndic professionnel qui veillera au bon entretien de la copropriété. Il travaillera en étroite collaboration avec le conseil syndical pour définir l’ordre du jour de l’assemblée générale, préparer des travaux, mettre en concurrence les contrats des entreprises en charge du ménage, de l’entretien des espaces verts…

Copropriété : comment créer un syndic coopératif

Autre possibilité : le syndic coopératif. Réunis en assemblée générale, les copropriétaires désignent lors du vote (article 25) les membres du conseil syndical. Ce dernier élit le syndic qui devient président du conseil syndical. Un vice-président, chargé d’aider et de remplacer le président le cas échéant, est élu par le conseil syndical. Le syndic coopératif remplit les mêmes missions qu’un syndic professionnel : entretien de l’immeuble, souscription des contrats d’assurance, élaboration du budget provisionnel, recouvrement des charges…Si les décisions sont discutées par les membres du conseil syndical, c’est toujours le syndic coopératif qui tranche en dernier recours.

Des copropriétaires disponibles. Le bon fonctionnement du syndic coopératif repose avant tout sur la disponibilité et la motivation du syndic ainsi que celles du conseil syndical. Une mécanique qui peut vite se gripper si certains membres souhaitent arrêter ! Il faudra alors trouver les personnes prêtes à prendre le relais. Une bonne entente est aussi indispensable entre les différents copropriétaires qui devront travailler régulièrement ensemble. 

Un syndic coopératif sans contrôle. Contrairement à une copropriété gérée par un syndic professionnel où le conseil syndical contrôle l’action du premier, il n’y a aucune instance de contrôle ! Car c’est le conseil syndical qui gère l’immeuble, d’où un risque de dérive dans le fonctionnement de la copropriété. Il est alors indispensable de bien connaître les membres du conseil syndical avant de les élire. L’Etat a d’ailleurs imposé que le contrôle des comptes de la copropriété soit assuré par un copropriétaire ou un professionnel expérimenté pour garantir une certaine neutralité. La loi n’ayant pas précisé en revanche les professions concernées, plusieurs experts peuvent être choisis comme un expert-comptable, un collaborateur de l’association des responsables de l’ARC qui conseille les conseils syndicaux…

Quels sont les avantages et limites d’un syndic bénévole ?

Une gestion sans honoraires. Le syndic coopératif et le syndic bénévole offrent plusieurs avantages aux copropriétaires. Une économie tout d’abord, car ces copropriétaires engagés dans la gestion ne sont pas payés contrairement à un syndic professionnel ! Si de nombreuses réunions doivent être prévues entre le syndic bénévole et le conseil syndical, aucun honoraire ne sera facturé ! La réactivité ensuite, car ils seront plus rapides dans la prise de décision, étant concernés au premier chef par la gestion de leur propre patrimoine.

Expertise indispensable. Mais ces deux types de gestion peuvent être rapidement confrontés à leurs limites ! « Les conseils syndicaux qui s’engagent dans le syndic coopératif sont impliqués dans la gestion courante de la copropriété », pointe Cécile Barnasson. « Mais ils ne sont pas armés pour gérer certaines situations comme l’emploi d’un gardien d’immeuble qui nécessite des connaissances en droit du travail. » D’où la nécessité de recourir à des professionnels (juristes, avocats, bureaux d’études) quand les décisions requièrent une expertise que l’on ne possède pas. Ces dépenses seront prises en charge par les copropriétaires.

Gestion impartiale obligatoire. L’affect peut entraver des décisions dans certains domaines comme la gestion des impayés qui peut s’avérer délicate. Le syndic bénévole ou le syndic coopératif peut hésiter entre deux solutions. Soit il décide de ne pas lancer de procédure contre un copropriétaire pour recouvrir les fonds, car il le connait bien. Soit il souhaite récupérer la somme nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété. « Mais le conseil syndical ne peut pas jouer les bons samaritains au nom de la copropriété. Il doit avant tout préserver l’intérêt général ! », prévient Cécile Barnasson.

Qui peut être syndic bénévole ?

Un copropriétaire occupant essentiel. Les copropriétaires souhaitant postuler pour être syndic bénévole ou coopératif lors de l’assemblée générale doivent remplir une seule condition exigée par la loi : être copropriétaire d’un lot. La loi ne précise pas en revanche s’il s’agit d’un bien occupé à titre de résidence principale ou loué. Mais, compte tenu de l’implication et de la bonne connaissance de la copropriété nécessaires, il vaut mieux être copropriétaire occupant pour gérer au mieux !

Conseil syndical expérimenté recherché. Avoir été membre du conseil syndical pendant plusieurs années est aussi vivement conseillé. « Il faut avoir eu les mains dans le cambouis », conseille Cécile Barnasson. « Avoir été membre du conseil syndical est une expérience. La copropriété est un monde atypique où le droit est prégnant. Il faut bien évidement avoir assisté aux assemblées générales. » Cette connaissance est indispensable, car elle familiarise les futurs dirigeants au déroulement de cette réunion, aux différentes règles de vote. Elle leur permet aussi de mieux cerner la personnalité des copropriétaires, évaluer les rapports de forces, pour faire voter les résolutions.   


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