Acheter un logement occupé : comment le récupérer ?

Cécile Nlend
Mis à jour par
le 17 juin 2022
Juriste chez PAP.fr

Vous avez fait l'acquisition d'un logement occupé et vous souhaitez désormais en reprendre possession. Quels sont vos droits ? Comment devez-vous procéder ?

Acheter un logement occupé : comment le récupérer?
Acheter un logement occupé : comment le récupérer? © Courtneyk/Getty Images

Vous avez fait l'acquisition d'un bien occupé et vous souhaitez maintenant en reprendre possession pour différentes raisons. Comment devez-vous procéder ?

Ces spécificités ne concernent que le bail de location vide. Pour le bail de location meublé, le propriétaire n'a pas de contraintes différentes de celles d'un congé classique. Il peut donner congé au locataire tous les ans en respectant un préavis de trois mois pour les motifs prévus par la loi : congé pour vente, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux.

Vous reprenez le logement pour y habiter

Vous avez acheté un logement loué, dès la transmission de propriété, vous êtes devenu le nouveau bailleur du locataire resté dans les lieux. Vous souhaitez désormais donner un congé pour reprise à votre désormais locataire. Quelles contraintes et quel formalisme devez-vous respecter ?

  • Comment se justifie la reprise ?

Vous pouvez donner à votre locataire un congé pour reprise à condition que le logement soit repris pour constituer la résidence principale du bénéficiaire de la reprise.

  • Qui peut bénéficier d'un congé pour reprise ?

Le propriétaire est une personne physique. Peuvent être bénéficiaires du congé : son/sa conjoint(e), son/sa partenaire de Pacs reconnu(e) enregistré(e) à la date du congé, son/sa concubin(e) depuis au moins un an au moment du congé, ses ascendants ou ses descendants, de même que ceux de son conjoint, partenaire ou concubin notoire.

Le propriétaire est une Société civile immobilière (SCI). Peuvent être bénéficiaires les associés de la SCI : enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, arrière-petits-enfants, arrière-grands-parents, frères, sœurs, neveux, nièces, oncles, tantes, petits-neveux, petites-nièces, grands-oncles, grandes-tantes et cousins germains.

Le bien a été acquis en indivision. Peuvent être bénéficiaires, tout membre de l'indivision, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

  • Le formalisme

C'est le formalisme classique d'un congé pour reprise qui s'applique : courrier recommandé avec AR, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La lettre de congé doit, sous peine de nullité, comporter une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier Donner congé à son locataire.

  • Les délais

Le propriétaire doit respecter le délai classique qui est de six mois, la variable peut porter sur la date déchéance du bail en fonction de la date d'acquisition du bien.

Si au moment de l'achat, il reste plus de deux ans à courir au bail, le congé est classique et la date d'échéance ne varie pas de celle qui figure dans le bail.

Exemple : Le logement a été acquis le 15 mars 2022 et l'échéance du bail interviendra le 9 mars 2025. Dans ce cas, le propriétaire devra simplement respecter le préavis de six mois et adresser son congé au locataire au plus tard le 9 octobre 2024.

Si au moment de l'achat, le terme du contrat intervient moins de deux ans après celui-ci, le propriétaire devra concéder au locataire une durée de bail de deux ans au locataire. Le propriétaire devra adresser son congé six mois avant l'échéance normale du bail, mais le congé ne prendra effet qu'à l'échéance des deux ans après la date d'acquisition.

Exemple : Le logement a été acquis le 15 mars 2022, le terme du bail intervient le 9 mars 2023. Le bailleur devra donner congé six mois avant le terme du bail, soit au plus tard le 9 octobre 2022. Ce congé, tout en devant respecter le préavis de six mois, ne prendra effet qu'au 15 mars 2024, afin que la durée d'occupation de deux ans soit respectée.

Vous reprenez le logement pour le vendre

Vous avez acheté un bien occupé et vous êtes désormais le bailleur de l'occupant. Vous ne souhaitez pas habiter dans le logement et vous ne souhaitez pas le conserver non plus. Vous devrez donc donner congé pour vente à votre locataire. Les contraintes sont elles les mêmes que pour un congé pour vente classique ?

Dans un schéma classique, le congé pour vente prend effet au terme du bail après qu'un congé ait été notifié selon le préavis légal prévu.

Mais lorsque le propriétaire a changé en cours de bail :
– Si le terme du contrat  intervient plus de trois ans après la date de l'acquisition, le nouveau propriétaire peut donner congé pour vente à son locataire à l'échéance du bail en cours.
– Si le terme intervient moins de trois ans après l'acquisition, le congé pour vente ne pourra être donné au locataire qu'au terme de la première reconduction ou renouvellement depuis le changement de propriétaire. Le locataire dispose de cinq ans de répit après le changement de propriétaire.

Exemple : pour un contrat de location arrivant à échéance le 31 mars 2024, lorsque le logement a changé de propriétaire le 1er mars 2022, le congé pour vente pourra être notifié, au plus tard le 30 septembre 2026, soit six mois avant le terme de la première reconduction, qui intervient le 31 mars 2027.

Malgré la spécificité de la situation, le propriétaire devra respecter le formalisme du congé pour vente. Le congé devra être donné six mois avant l'échéance du bail par courrier recommandé avec accusé de réception, par notification d'huissier ou remise en main propre contre émargement. La lettre de congé doit être accompagnée d'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. Doivent y figurer le prix et les conditions de vente du logement.

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption et le locataire dispose de deux mois pour dire s'il se positionne ou non pour l'achat du bien. Il dispose de quatre mois supplémentaires pour répondre s'il envisage d'avoir recours à un prêt pour acquérir le bien. Pendant ce temps, le propriétaire ne pourra pas proposer le bien à un tiers.

Pour en savoir plus sur le congé pour vente, vous pouvez regarder notre vidéo Congé pour vente comment s'y prendre ?

 


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