La SCI : deux titulaires de parts sociales

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En utilisant ce montage juridique, ce n'est pas vous qui achetez personnellement, mais la société par l'intermédiaire de vos apports. En d'autres termes, c'est la SCI qui est propriétaire du logement. Vous êtes uniquement titulaires de parts en proportion de vos apports.

Constituer une SCI n'est pas très compliqué : deux personnes suffisent sans qu'un capital minimal ne soit requis. Seules formalités : la rédaction de statuts et l'inscription de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Prévoyez donc à cet effet des frais qui peuvent avoisiner les 1.500 € si vous vous faites assister, le cas échéant, par un professionnel.

Le fonctionnement de la SCI

A la différence de l'indivision, la durée de vie d'une SCI est beaucoup plus longue : au maximum 99 ans. De quoi être tranquille pendant un bon moment, le temps d'organiser vos rapports avec votre compagnon. Cette durée est un facteur de stabilité. En effet, l'un des associés ne peut pas demander la liquidation de la société avant que le terme ne soit expiré. En outre, ce sont les statuts qui fixent « les règles du jeu » entre vous et votre compagnon.

Une organisation plus libre. Autrement dit, vous avez toute liberté pour insérer des clauses particulières que vous aurez choisies en commun. C'est ainsi par exemple que vous pouvez prévoir que pour tels types de décisions, l'accord de l'un est suffisant alors que pour d'autres l'unanimité est obligatoire ; de faciliter le retrait de l'un d'entre vous en cas de séparation ; de dissoudre la société en cas de décès de l'un des associés ou au contraire de prévoir que le survivant peut racheter les parts du défunt.

Les avantages de la SCI

La cession de parts sociales est taxée à 5% depuis le 1er janvier 2006. L'intérêt principal d'une SCI réside dans la possibilité de mettre en place un montage assez particulier permettant, au jour du décès de l'un d'entre vous, de protéger efficacement le survivant. On parle alors d'achat croisé.

Le démembrement de propriété. Rappelons que la propriété se décompose en deux entités distinctes : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de vendre). Démembrer la propriété revient à séparer ces deux droits : l'usufruit est détenu par l'un, tandis que la nue-propriété est détenue par l'autre.

L'achat croisé. Vous allez au départ acquérir en pleine propriété l'ensemble des parts de la SCI. Puis vous procédez immédiatement après à un échange de la nue-propriété (ou de l'usufruit) des parts que vous détenez contre la nue-propriété (ou l'usufruit) des parts détenues par votre compagnon.

Imaginons le cas de Thomas et Véronique... Tout d'abord, ils achètent un logement d'une valeur de 140.000 € par l'intermédiaire d'une SCI. Chacun apporte la moitié, soit 70.000 €. Ils sont donc respectivement détenteurs en pleine propriété de 70 parts (70 x 1 000 = 70. 000 €). Ensuite, ils procèdent à un démembrement des parts qu'ils échangent entre eux. La répartition s'effectue de la manière suivante :

  1ère moitié, soit 70 parts 2ème moitié, soit 70 parts
Thomas Nue-propriété Usufruit
Véronique Usufruit Nue-propriété

Thomas décède le premier. Sur la première moitié, ses parts en nue-propriété vont être transmises à ses héritiers et Valérie en conservera l'usufruit. En revanche, elle sera pleinement propriétaire de la deuxième moitié car le décès de Thomas entraîne l'extinction de l'usufruit. Il en résulte ainsi que les héritiers de Thomas ne pourront exiger le partage et que Véronique est assurée de rester dans le logement jusqu'à son décès.

Les inconvénients de la SCI

Les formalités. D'abord, comme toute société, constituer et gérer une SCI entraîne un formalisme de plus en plus lourd : rédaction des statuts qui devient de plus en plus complexe afin d'optimiser au mieux la gestion de l'union libre, organisation obligatoire d'assemblées générales, comptabilité tenue régulièrement...

Le financement. Il n'est pas possible d'acheter des parts de SCI par l'intermédiaire d'un plan ou d'un compte épargne-logement. De même, vous ne pouvez pas solliciter ni un prêt à taux 0%, ni un prêt conventionné (PC) ni un prêt d'accession sociale (PAS).

La fiscalité. D'un point de vue fiscal, vous ne bénéficiez pas de la réduction d'impôt applicable aux résidences principales. Plus grave, l'exonération de l'impôt sur la plus-value applicable lors de la vente de la résidence principale vous sera refusée par l'administration fiscale.

A savoir : Lorsqu'un logement appartenant à une société est mis gratuitement à la disposition d'un associé, ce dernier bénéficie en cas de vente du logement par la société, de l'exonération de la résidence principale comme s'il en avait été lui-même propriétaire. L'exonération ne porte que sur la partie d'immeuble qu'il habite et elle est calculée au prorata des droits qu'il détient dans la société.

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