En cours de bail

Le locataire paie les travaux courants

Le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumère, de manière non exhaustive, les réparations locatives à la charge du locataire, même en l'absence de toute dégradation. Il s'agit «des travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif».

Ces travaux, d'un montant généralement peu élevé mais potentiellement nombreux, peuvent être la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées, le remplacement de quelques lames de parquet, la vidange de la fosse septique, le remplacement des interrupteurs ou les menues réparations des antennes individuelles de télévision.

Enfin, le locataire doit s'acquitter des charges locatives. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit une liste limitative de travaux qui, bien que réalisés par le bailleur, constitueront pour lui une charge récupérable sur le locataire. Ceci est compréhensible puisqu'il s'agit des travaux de maintenance et des menues réparations, effectués principalement dans les parties communes, et qui bénéficient au locataire : ces réparations concernent les ascenseurs, l'eau, le chauffage collectif, les espaces verts, l'hygiène.

Le propriétaire paie les travaux importants

Le propriétaire doit prendre à sa charge, pendant le bail, les travaux rendus nécessaires par vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure. Il supporte toutes les réparations autres que locatives (remplacement d'un chauffe-eau usagé par exemple) : il s'agit en général des investissements les plus importants.

En pratique, la notion de vétusté s'appréciera en fonction du délai écoulé entre le commencement du contrat de location et le moment où les travaux deviennent nécessaires ainsi qu'en tenant compte de la durée de vie objective des équipements ou parties du logement ; par exemple, le remasticage des vitres devant intervenir trois semaines après l'entrée dans les lieux incombe logiquement au bailleur.