Fenêtres, portes, terrasses : respectez les distances

Fenêtre, terrasse : respectez les règles avant de vous lancer !

Vous souhaitez bénéficier de plus de lumière dans une pièce ? Vous songez à prolonger votre séjour par une terrasse ? Avant de lancer les travaux, quelques vérifications s'imposent. En effet, pour préserver l'intimité de chacun, le Code civil conditionne la création de ces vues au strict respect de distances minimales. Le non-respect de ces distances peut conduire à l'obturation de la fenêtre ou de la porte, voire à la démolition s'il s'agit d'une véranda ou d'une terrasse.

👉 Lorsque l'ouverture d'une fenêtre est impossible, la création d'un « jour » peut s'avérer plus simple. Il s'agit d'une ouverture laissant passer la lumière mais empêchant de voir chez ses voisins. Un « jour » est habituellement constitué d'un châssis non ouvrant, avec un verre cathédrale ou opaque, réalisé à une hauteur réglementée.

Qu'est-ce qu'une vue droite et une vue oblique ?

En matière de vue, le Code civil (articles 678 et 679) fait la différence entre :

• la « vue droite » : c'est l'ouverture qui permet de voir chez le voisin sans avoir ni à se pencher, ni à tourner la tête à droite ou à gauche.
• La « vue oblique » : c'est l'ouverture qui permet de voir chez le voisin en se plaçant en biais ou en tournant la tête à droite ou à gauche. Il ne s'agit pas d'une vue directe comme dans le cas de la vue droite, mais d'une vue latérale.

👉 Vous ne pouvez ouvrir une vue droite à moins de 1,90 mètre de la limite séparative et à moins de 0,60 mètre en cas de vue oblique.

Calcul de la distance en matière de vues

La distance se calcule à partir du mur où l'ouverture doit être percée s'il s'agit d'une vue droite et de l'angle de l'ouverture pour une vue oblique.

👉 Pour un balcon ou une terrasse, on calculera la distance à partir du bord extérieur de l'ouvrage jusqu'à la limite séparative. Quand la limite séparative est constituée par un mur, la mesure de la distance s'effectue différemment selon que vous êtes ou non propriétaire du mur. Le mur est mitoyen : la distance se calcule à partir de la moitié du mur. Le mur vous appartient : la distance se calcule à partir du bord extérieur, c'est-à-dire celui qui donne sur la propriété voisine. Si le mur appartient à votre voisin : la distance se calcule à partir du bord du mur donnant chez vous.

👉 Il n'y a aucune règle de distance à respecter lorsqu'on ouvre une fenêtre donnant sur une rue ou tout espace public. Dans le cas d'une cour commune ou d'un espace privé commun, il faut respecter la distance de 1,90 mètre pour ouvrir une vue. Cette règle de distance ne s'applique pas en copropriété.

La règle concernant « les jours »

Vous ne pouvez pas créer une vue pour des problèmes de distance mais vous aimeriez tout de même bénéficier d'un regain de lumière dans une pièce. Vous pouvez alors percer un « jour », encore appelé « jour de souffrance » ou « jour de tolérance ». Les jours permettent de gagner en luminosité sans constituer de vue chez le voisin. Ils peuvent donc être réalisés sans avoir à respecter une distance minimale par rapport à la limite de propriété.

Ce jour sera constitué d'un châssis non ouvrable équipé d'un verre ne permettant pas de voir : verre cathédrale ou verre opaque. De plus, un jour ne peut être créé qu'assez haut, normalement 2,60 m au rez-de-chaussée et 1,90 m en étage. Vu la hauteur des actuelles constructions, la règle de 1,90 m semble plus appropriée. Il n'y a pas de dimension maximale à respecter. Ces jours sont souvent créés dans des murs pignons quand une maison est bâtie en limite séparative de terrain. Dans ce cas, si le mur est mitoyen, il faut l'autorisation du voisin pour ouvrir un jour. Si le mur vous appartient, aucune autorisation n'est nécessaire.

Que faire en cas de non-respect des vues et des distances ?

Si votre voisin n'a pas respecté les distances légales, vous devez d'abord lui envoyer une lettre recommandée. Si votre voisin ne réagit pas, vous devrez saisir le tribunal de grande instance (l'assistance d'un avocat est obligatoire). En principe, le juge ordonnera la suppression pure et simple de l'ouverture ou de l'ouvrage irrégulier. Il peut également exiger la  pose d'une paroi opaque ou encore  la transformation de cette vue en jour de souffrance.

⚠️ Toutefois aucune action n'est possible si votre voisin bénéficie de cette ouverture depuis plus d'une trentaine d'années ou bien s'il bénéficie d'une servitude de vue. Sachez néanmoins que cette servitude doit être signifiée par acte notarié afin d'être enregistrée à la Conservation des hypothèques et pouvoir de ce fait être mentionnée lors de chaque vente.

Si votre voisin bénéficie de cette servitude de vue, vous ne pouvez pas lui demander de fermer l'ouverture. De votre côté, vous ne pouvez entreprendre la construction d'un ouvrage à moins de 1,90 m de distance. En clair, vous ne pouvez pas lui boucher la vue ! En revanche, il n'a pas le droit d'agrandir cette ouverture.