Transmettre à son concubin

La société civile est particulièrement adaptée à l'achat d'un bien immobilier par deux concubins.

Fréquemment, deux concubins qui achètent leur logement le font en indivision. Lorsque l'un d'entre eux décède, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du premier. Si le concubin décédé a légué par testament ses droits de l'indivision au concubin survivant, les droits de succession sur la part transmise (qui risque par ailleurs d'être réduite en présence d'enfants héritiers) seront dus au taux de 60 %, après l'application d'un abattement minime.

Par contre, si les deux concubins achètent leur résidence en société civile, lors du décès d'un des concubins, le concubin survivant peut rester dans les lieux sans avoir à payer de droits de succession. Pour cela, il convient d'utiliser le démembrement croisé des parts de la société. Pour en savoir plus : Acheter en union libre : indivision, SCI ou tontine ?

Exemple

Deux concubins, Pierre et Marie, créent une SCI pour acheter leur logement. Le capital de la société est divisé en 100 parts numérotées de 1 à 100. Pierre détient les 50 premières parts (numérotées de 1 à 50) en nue-propriété et les 50 dernières parts (numérotés de 51 à 100) en usufruit. Inversement, Marie détient les 50 premières parts en usufruit et les 50 dernières parts en nue-propriété.

Pierre et Marie rédigent avec soin la clause des statuts stipulant les droits respectifs des usufruitiers et des nus-propriétaires.

Si Pierre décède en premier, Marie aura la pleine propriété des 50 dernières parts et l'usufruit des 50 premières parts. Inversement, si Marie décède la première, Pierre aura la pleine propriété des 50 premières parts et l'usufruit des 50 dernières parts. Dans les deux cas, le concubin survivant gardera le contrôle de la société et pourra continuer à occuper le logement.

Par ailleurs, la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété sur la tête du nu-propriétaire au décès de l'usufruitier s'opère sans coût fiscal.