Généralités : les avantages de la société civile

La création d'une société civile offre de nombreux avantages.

Diminuer sa fiscalité

La constitution d'une société civile offre dans certaines situations d'importants avantages fiscaux. Elle peut par exemple permettre de diminuer le taux d'imposition des revenus locatifs, ou encore d'appliquer une décote sur la valeur du patrimoine, applicable pour le calcul des droits de donation, de succession, et pour le calcul de l'ISF.

Éviter l'indivision

Constituer une société civile permet d'éviter les risques de blocage liés à l'indivision. Dans l'indivision, toute décision nécessite en principe l'accord de tous les indivisaires ou au moins des deux tiers d'entre eux ( Pour en savoir plus : Hériter d'un bien en indivision ). Par contre, dans une société civile, les gérants - désignés par les statuts ou par une décision d'assemblée par les associés - disposent de pouvoirs substantiels de gestion des biens de la société, ce qui permet d'éviter les situations de blocage.

Par ailleurs, le régime de la société civile est plus stable que le régime de l'indivision. En effet, dans le régime de l'indivision, chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment et mettre fin à l'indivision - sauf durée déterminée de l'indivision, mais limitée à cinq ans renouvelable - alors que la dissolution anticipée de la société civile nécessite les conditions de la majorité requises pour la modification des statuts. Autrement dit, un associé isolé ne pourra pas imposer aux autres associés la dissolution de la société, sauf demande judiciaire, qui ne pourra être acceptée que pour des motifs suffisamment graves (par exemple : inexécution par un associé de ses obligations et/ou mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société).

Modifier le régime applicable aux biens

Deux conjoints peuvent envisager la société civile comme moyen de modifier le régime applicable à leurs biens sans avoir à changer de régime matrimonial. En effet, lorsqu'un bien est apporté à la société civile, il est soumis aux règles fixées dans les statuts de la société et non plus aux règles définies par leur régime matrimonial.

Quelques inconvénients

Attention, la constitution d'une société civile peut présenter des inconvénients dans certaines situations :

• l'achat d'un immeuble par une SCI ne permet pas aux associés de bénéficier des droits à prêts acquis personnellement dans un plan d'épargne logement. L'associé ne bénéficiera pas non plus des dispositions légales de protection de l'emprunteur ;
• la réalisation d'un investissement locatif par l'intermédiaire d'une SCI qui achète un immeuble donnée en location (ou à laquelle est apporté l'immeuble) peut présenter des rigidités, en termes de durée des baux, de garanties et de droit à reprise du logement ;
• lorsqu'un immeuble est mis dans une SCI, la commune peut préempter. Vous devez adresser à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) avant de réaliser l'opération, avec le risque que la commune préempte.