Hériter d'un bien classé - Succession : devenir propriétaire d 'un bien classé par succession

Hériter d'un « monument historique » n'est pas toujours un cadeau. Car même si ces biens permettent de bénéficier d'avantages fiscaux importants, ils impliquent des frais importants et une législation contraignante.

Des monuments classés ou inscrits ?

On estime que 43.000 bâtiments sont classés ou inscrits au titre des Monuments historiques. Ce qui ne veut pas dire la même chose.

Les bâtiments classés. Ils sont considérés comme des trésors nationaux et sont directement protégés par le ministère de la Culture. Ce sont des châteaux, des immeubles récents réalisés par des architectes de renom... On en recense environ 14.300 à travers le pays. Ils appartiennent pour moitié à l'Etat, pour moitié à des propriétaires privés.
Les biens inscrits à l'inventaire des monuments historiques. Ils sont protégés par la Région. Car l'intérêt de l'édifice présente un caractère local. Dans ce cas, c'est le préfet qui décide d'inscrire, ou non, le bâtiment comme monument historique. La plupart de ces biens (on en recense environ 28.600) appartiennent à des propriétaires privés.

Qui décide du caractère historique ?

Un édifice ne devient pas « monument historique » par hasard. Il faut que les propriétaires des lieux remplissent une demande officielle. Elle est d'abord examinée par la direction régionale des affaires culturelles ou par les architectes des bâtiments de France locaux avant d'être adressée à une commission nationale. Celle-ci décidera ou non de la proposer au ministre de la Culture en vue d'un classement. Une fois celui-ci obtenu, les propriétaires devront se soumettre à des règles strictes.

Une surveillance rapprochée

Pas question de laisser le patrimoine historique se dégrader ! L'Etat peut ordonner des travaux ou des réparations dont le montant viendra s'ajouter aux impôts des propriétaires.

D'autre part, la notion de « monument historique », sous-entend le respect de l'histoire et d'une certaine tradition architecturale. Ce qui veut dire qu'on ne restaure pas un château comme on veut.

Sur les bâtiments classés monuments historiques : un architecte du patrimoine veillera à ce que les réhabilitations soient faites avec des matériaux utilisés à l'époque de la construction du bâtiment (tuiles anciennes, pierres taillées à la main, vitres artisanales...).
Sur les biens « inscrits » à l'inventaire des Monuments historiques, le règlement est plus souple. Mais n'espérez pas pour autant y faire ce que vous voulez. Vous n'obtiendrez jamais de permis de construire pour poser des fenêtres de toit type VELUX® sur un château ou des panneaux solaires photovoltaïques près des douves.

Depuis le décret du 22 juin 2009, le service des Monuments historiques se désengage de la maîtrise d'ouvrage des bâtiments classés. Cela signifie que le recours à un architecte des Bâtiments de France (ABF) pour surveiller les travaux n'est plus obligatoire. Tous les architectes du patrimoine ayant l'homologation de la DRAC peuvent entreprendre des travaux d'entretien et de restauration sur un monument classé.

Un avantage fiscal attractif

Les travaux peuvent être financés par l'Etat ou une collectivité locale à hauteur de 40 % du montant total des dépenses. La différence reste à la charge du propriétaire. Mais celui-ci bénéficie (sous conditions), de plusieurs avantages fiscaux. Parmi les plus significatifs, signalons :

la possibilité d'imputer de son revenu global (et non pas foncier) l'ensemble des dépenses de rénovation, sans aucun plafonnement.
si le bien est donné en location, la possibilité de déduire des recettes locatives, la totalité des intérêts d'emprunt et des charges réelles. En cas de déficit, ce dernier est imputable sur le revenu global de l'investisseur.
une exonération totale des droits de succession (y compris pour les meubles), sous réserve d'une convention avec les ministres des Finances et de la Culture prévoyant l'accès au public.