Garder une location après le décès d'un proche

En principe, seule la personne qui figure sur le contrat de bail a la qualité de locataire. Toutefois, les personnes qui vivent dans le logement sans être locataires peuvent avoir intérêt à obtenir le transfert du bail lors du décès du titulaire..

D'une part, le conjoint survivant bénéficie d'une présomption de cotitularité sur le bail pour le logement familial.

D'autre part, il existe un droit au transfert du bail pour les proches dans les cas suivants :

• le bail appartient à un des époux mais ne porte pas sur le logement familial ;
• le locataire défunt et l'occupant ne sont pas mariés mais démontrent une communauté de vie.

Cotitularité des époux sur le bail du logement de famille

Pour les couples mariés, le droit au bail du local qui sert effectivement et exclusivement à l'habitation des deux époux est, de plein droit, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux, et ce, même si le bail a été conçu avant le mariage (art. 1751 du Code civil).

A ce titre, en cas de décès du locataire qui est inscrit sur le bail, le contrat est transféré au profit du conjoint qui est réputé être cotitulaire du bail. Il bénéficie d'un droit exclusif sur le bail et peut continuer à louer le bien.

En outre, le conjoint survivant bénéficie pendant un an à compter du décès de son époux d'un droit de jouissance gratuite. Ainsi, pendant les douze mois qui suivent le décès de l'époux, les loyers acquittés par le conjoint survivant sont remboursés par la succession. Lire notre dossier : Comment protéger son conjoint ?

Dans tous les autres cas...

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (loi du 6 juillet 1989, art. 14) :

• au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil, notamment parce que le bail ne porte pas sur le logement familial des époux ;
• aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
• au partenaire lié au locataire par un Pacte civil de solidarité ;
• aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Dans tous les cas, le juge s'attache à vérifier qu'il existait une communauté de vie entre le locataire défunt et l'occupant.

Pour obtenir le transfert du bail, il suffit dans un premier temps d'adresser un courrier au propriétaire dans lequel vous lui demandez de bien vouloir constater le transfert du bail à votre profit.

Dans l'hypothèse où plusieurs personnes demandent le transfert du bail à leur profit, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence (enfants en bas âge, état de dépendance...).

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.