Immobilier
de particulier à particulier

Zone tendue

L’expression « zone(s) tendue(s) » désigne une liste de communes urbaines de métropole où le marché immobilier est tendu aboutissant à des prix et des loyers élevés. La fixation du loyer y est encadrée et le préavis du locataire réduit. Une taxe y frappe les logements vacants et la taxe d'habitation peut y être majorée.

Loin d’être anecdotique, le classement d’une ville en zone tendue emporte des conséquences juridiques. En effet, dans les zones tendues :

  • des règles de fixation du loyer s'imposent pour les logements nus et meublés à usage de résidence principale du locataire ;
  • le locataire d'un logement nu à usage de résidence principale peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois ;
  • le propriétaire peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants ;
  • une majoration de la taxe d'habitation peut être appliquée pour les logements meublés non affectés à l'habitation principale.

Qu'est-ce que la zone tendue ?

La zone tendue regroupe au total 1.149 communes composant 28 agglomérations de métropole. Il s'agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Lorsqu’une ville est située en zone tendue, elle l’est sur l’ensemble de son territoire ; il n’y a pas de découpage par quartiers.
Pour éviter une recherche fastidieuse et déterminer aisément si une commune est ou non située en zone tendue, PAP.fr vous propose une calculette d’un usage extrêmement simple.

Vérifier si votre ville est en zone tendue

D’un point de vue juridique, les zones tendues sont « les zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ».

La taxe dite « Apparu » sur les loyers des micro-logements ainsi que la majoration de la valeur locative des terrains à bâtir sont deux dispositifs qui s'appliquent dans des périmètres géographiques plus restreints (une partie seulement de la zone tendue).  

La fixation du loyer en zone tendue

La fixation du loyer lors de la relocation n'est plus libre mais encadrée dans les zones tendues. A Paris s'y ajoute un plafonnement du loyer.

L'encadrement du loyer à la relocation

Dans toutes les villes situées en zone tendue, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés. En pratique cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf rares exceptions.

Ce dispositif d'encadrement s'applique à toutes locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Les logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire  ou à usage de logement de fonction ne sont donc pas concernés.

En zone tendue le nouveau loyer est donc par principe équivalent au précédent. Il existe cependant quelques exceptions :

  • il y a trois hypothèses dans lesquelles la fixation du loyer est totalement libre. C'est le cas des logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location, des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois et des logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer ;
  • il y a deux cas où la fixation du loyer est encadrée mais dans lesquels le nouveau loyer est toutefois supérieur à l'ancien. C'est le cas d'un logement où le propriétaire bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel est de 15% du coût réel des travaux. C'est également le cas si le propriétaire prouve, à l'aide de références de voisinage, que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Pour tout savoir sur la fixation du loyer en zone tendue, vous pouvez consulter notre article L'encadrement des loyers à la relocation reconduit en zone tendue.

Le plafonnement du loyer à Paris

Outre l’encadrement à la relocation, il peut être mis en place dans les zones tendues un plafonnement du loyer. A ce jour, seul Paris intra-muros est concerné. A compter du 1er février 2017, ce sera également le cas de la ville de Lille et de deux communes associées : Hellemmes et Lomme. Une possible extension est envisagée à Grenoble et en banlieue parisienne, mais à plus long terme (entre un et deux ans).

Ce dispositif d'encadrement s'applique à toutes locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Les logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou à usage de logement de fonction ne sont donc pas concernés.

Fonctionnement de l'encadrement. A Paris, un loyer plafond à ne pas dépasser, le « loyer de référence majoré », est fixé annuellement par le préfet. Ce plafond, reflet de données statistiques recueillies par l’observatoire des loyers (Olap), dépend :

  • de l’époque de construction du logement ;
  • du nombre de pièces principales ;
  • du caractère vide ou meublé de la location ;
  • de l’adresse du logement.

Pour connaître le loyer à ne pas dépasser pour un logement, il faut impérativement consulter le site mis en place par la  préfecture : www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr

Un dépassement autorisé. Si le logement dispose de certaines caractéristiques de confort ou de localisation, l'application de ce qu’on appelle le « complément de loyer » est possible, permettant le dépassement du plafond théorique de loyer. Attention, les caractéristiques doivent être relativement exceptionnelles pour valider sans risque ce complément de loyer. Par exemple, une grande terrasse en étage élevé avec une jolie vue dégagée sur la tour Eiffel permet sans conteste un complément de loyer (dont le montant reste cependant difficile à évaluer compte tenu de l'absence d'évaluation officielle...).

Le locataire peut « tester » son loyer et le cas échéant contester le bien-fondé et/ou le montant complément de loyer pendant les trois premiers mois du bail. Il faut donc bien indiquer dans le bail les caractéristiques fondant le complément de loyer et être raisonnable dans la fixation de son montant.

 Pour en savoir plus sur la fixation du loyer à Paris, en zone tendue ou hors des zones tendues, vous pouvez consulter notre dossier :  Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?  Vous pouvez également visionner notre vidéo :

Le préavis du locataire réduit à un mois en zone tendue

Dans le cadre de la location dite « vide » (ou « nue ») à usage de résidence principale du locataire, le délai de préavis du locataire qui donne congé est d'une durée de trois mois. Toutefois, dans neuf hypothèses ce délai peut-être réduit à un mois si le locataire en fait la demande. Parmi ces hypothèses, la plus fréquente est la localisation du logement. En effet, le seul fait que le logement se situe dans l'une des 1.149 villes suffit à réduire le préavis à un mois dès lors que le locataire en fait la demande dans son congé.

Le délai de préavis réduit à un mois en zone tendue s'impose dès lors que le locataire en fait la demande, et ce quelle que soit la date de signature du bail.

La taxe sur les logements vacants dans les zones tendues

La taxe sur les logements vacants a été mise en place pour lutter contre la crise du logement qui est forte en zone tendue. L'idée est de sanctionner les propriétaires qui laissent volontairement des logements inoccupés. En pratique, sont imposables les logements non meublés et habitables laissés vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition.

Il existe toutefois de nombreuses exceptions. Ainsi, ne sont notamment pas concernés par la taxe sur les logements vacants :

  • un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année ;
  • un logement meublé (comme une résidence secondaire) ;
  • un logement inhabitable car nécessitant des travaux importants ;
  • un logement dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire (un logement mis en vente par exemple).

Pour tout savoir sur cette imposition, vous pouvez consulter notre article La taxe sur les logements vacants

La majoration de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires meublées en zone tendue

Toujours pour mieux lutter contre la crise du logement, il peut être institué en zone tendue une majoration fixée entre 5 % et 60 % de la taxe d'habitation. Seuls sont concernés les logements meublés qui ne sont pas utilisés comme habitation principale par leur occupant (peu importe que le logement soit loué à l'année ou à titre saisonnier, ou occupé par son propriétaire).
Contrairement à la taxe sur les logements vacants qui s'applique systématiquement, la majoration de la taxe d'habitation est subordonnée à une délibération du conseil municipal ; il s'agit donc d'un choix politique local.

Dans les communes où la majoration de la taxe d'habitation a été mise en place, il est possible de bénéficier, sur réclamation, d'un dégrèvement :

  • pour le logement occupé à usage de résidence secondaire si cette occupation est due à l'activité professionnelle ;
  • pour le logement qui constituait la résidence principale d'une personne hébergée durablement dans certains établissements de soins ;
  • de manière générale pour les personnes qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d'habitation principale (un logement mis en vente par exemple).


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