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Trouver un locataire sans agence

Louer un bien, ce n'est sorcier ! Pour trouver le locataire, il suffit de publier une annonce sur notre site. Pour la signature du contrat, l'état des lieux, les travaux, les congés... et toute la gestion locative, il suffit de suivre ces quelques conseils qui feront de vous un bailleur accompli !

Avant de mettre votre bien en location (avant de publier une annonce sur pap.fr), vous devez vous interroger sur plusieurs points essentiels.

Déléguer la gestion du bien ou gérer soi-même ?

Déléguer la gestion peut paraître la solution la plus simple : une fois le locataire trouvé, vous ne vous occupez plus de rien. C'est l'administrateur qui assure la gestion courante, les éventuelles réparations à effectuer, les congés, les états des lieux... Evidemment, confier la gestion locative a un coût mais, dans l'hypothèse où vous résidez loin du lieu de la location ou que vous manquez de temps, cette solution doit être envisagée.

En dehors de cette hypothèse, sachez que la gestion locative est loin d'être insurmontable, il suffit d'être bien informé de vos droits et de vos obligations. Le jeu en vaut la chandelle : la gestion du bien par un administrateur vous coutera entre 6 et 8 % du montant des loyers perçus ! Pour en savoir plus, nous vous recommandons notre dossier sur la gestion locative.

Il ne faut pas confondre : par un mandat de recherche, le propriétaire donne mission à un tiers de rechercher un locataire pour son logement. Par un mandat de gestion, le propriétaire confie seulement la gestion du bien au tiers. Un mandat de gestion n'est donc pas du tout incompatible avec une annonce dans nos colonnes : vous trouvez le locataire par nos services et confier ensuite le dossier à l'administrateur.

Quel est le plus intéressant : louer vide ou meublé ?

Juridiquement, la location vide est plus contraignante que la location meublée : la durée de la location est longue, les modalités pour donner congé plus sévères, le montant du dépôt de garantie limité à un mois de loyer hors charges (contre deux mois hors charges en location meublée)... En revanche, la location vide attire des locataires qui souhaitent s'installer (puisqu'ils apportent leurs meubles) alors qu'en meublé, les locataires risquent de succéder un peu plus, avec les coûts et les désagréments que cela provoque (vacance locative, réparations, recherche de nouveau locataire).

Nous vous recommandons la lecture des deux dossiers suivants qui traitent du contrat de location vide et du contrat de location meublée.

Fiscalement, la location meublée est souvent présentée comme plus avantageuse, en tout cas si vos recettes (loyers + charges) n'excèdent pas 32.600 €. Dans ce cas, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 %. En vide, vous bénéficiez d'un abattement seulement de 30 % lorsque les loyers perçus dans l'année sont inférieurs à 15.000 euros. Attention, en location meublée, vous êtes assujetti à un impôt supplémentaire : la contribution économique territoriale (CET) qui peut parfois représenter un mois de loyer selon la localisation du bien.

Pour en savoir plus, nous vous recommandons la lecture des deux dossiers suivants sur la fiscalité de la location vide et sur la fiscalité de la location meublée.

A combien fixer le loyer ?

Cet aspect mérite toute votre attention. Une fois fixé dans le contrat, le loyer ne peut pas être augmenté librement. Il est indexé tous les ans sur l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) mais ne peut être augmenté qu'à l'échéance du contrat selon une procédure très précise. Il ne faut pas non plus fixer un loyer trop cher qui découragerait les locataires et entraînerait une rotation constante.

Pour fixer le juste prix, nous vous conseillons de vous faire une idée du marché en comparant les loyers proposés dans le quartier pour ce type de logement (surface habitable, étage, vide ou meublé...). Vous pouvez également faire appel à notre service Evaluation.

La loi pour l'accès au logement et à urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 prévoit un encadrement des loyers : - à la location : lorsque vous mettez votre bien en location pour la première fois, vous devez respecter des plafonds de loyers qui correspondent aux caractéristiques de votre logement (location, superficie, vide ou meublé, année de construction). Cette disposition ne concernera que les locations situées à Paris et entrera en vigueur après la publication des décrets fixant les plafonds de loyer ;- à la relocation : lorsque, après le départ d'un locataire, vous remettez le bien en location, vous ne pouvez augmenter le loyer (sauf prise en compte de l'évolution de l'IRL).

Caution solidaire ou assurance loyers impayés ?

Il est essentiel de se garantir contre les risques locatifs (loyers impayés, dégradation du logement). Deux solutions sont possibles : la caution solidaire ou les assurances loyers impayés. Si la caution solidaire est en général efficace lorsque les parents s'engagent pour leur enfant, elle n'est pas toujours d'un grand recours lorsque les liens entre le garant et le locataire sont plus distendus. Dans ce cas, les assurances loyers impayés (GLI ou GRL) doivent être envisagées sérieusement malgré le coût qu'elles impliquent (entre 2,5 et 3,5 % du montant des loyers).

PAP.fr vous propose une Assurance loyers impayés. Contacter un conseiller PAP pour une étude détaillée.


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