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Immobilier de particulier à particulier

Les documents annexes

Différents documents doivent être remis au locataire le jour de la signature du contrat ou dans certains cas le jour de la remise des clés (notamment pour l'état des lieux).

Le dossier de diagnostic technique

Tout propriétaire doit remettre à son locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la signature du contrat de location ou à l'occasion de la conclusion d'un bail de renouvellement (mais pas lors d'une simple tacite reconduction). Celui-ci comprend :

  • un diagnostic de performance énergétique ;
  • un état des risques naturels, miniers et technologiques de moins de 6 mois ;
  • un constat des risques d'exposition au plomb si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949.

Le bailleur doit également tenir à la disposition du locataire qui lui en fait la demande un diagnostic amiante, si le permis de construire de l'immeuble a été délivré avant le 01/07/1997. Il est donc nécessaire de faire également établir ce diagnostic pour les immeubles concernés.

Attention ! pour encore améliorer l'information des acquéreurs et locataires potentiels, la loi dite loi "Grenelle 2" impose d'indiquer la performance énergétique du logement dans les annonces immobilières. La mesure concerne aussi bien les annonces de vente que de location.

L'état des lieux

Locataire et propriétaire ont tout intérêt à dresser un état des lieux, à l'entrée (remise des clés) et à la sortie, comme le prévoit la loi. C'est la comparaison de ces deux documents qui permettra de déterminer quelles réparations seront à la charge du locataire.

En location vide, vous n'avez pas à dresser d'inventaire des meubles, puisque, par hypothèse, vous louez sans mobilier. Toutefois, il est possible de laisser quelques meubles à la disposition du locataires, cela ne change pas la nature du bail. Si vous laissez par exemple des meubles de cuisine ou de salle de bains, un canapé-lit, ou encore une bibliothèque, vous le mentionnez simplement dans le contrat et dans l'état des lieux d'entrée.

Attention, si vous laissez des meubles, vous n'êtes pas pour autant autorisé un proposer un contrat de location de meubles accessoire au bail avec un loyer accessoire pour les meubles !

La loi prévoit qu'un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties dans le mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés et joint au bail. Cela signifie que l'état des lieux doit être rempli et signé par le locataire et le propriétaire. Un modèle-type d'état des lieux devrait être établi par décret, mais ce n'est toujours pas le cas. Vous avez donc intérêt à utiliser des modèles-types comme celui de PAP.

Une fois établi l'état des lieux d'entrée, si, dans les dix jours, le locataire a des observations complémentaires à y rajouter, il peut demander au bailleur de la compéter avec lui.

La loi Alur prévoit également qu'une grille officielle de vétusté devrait être établie par décret, mais ce n'est pas encore d'actualité.

Les autres pièces à joindre

Pour mémoire, vous devez également annexer au contrat :

  • la liste des réparations à la charge du locataire ;
  • la liste des charges récupérables ;
  • le contrat de caution solidaire (ou une autre garantie) ;
  • lorsqu'il s'agit d'un logement situé dans un immeuble en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ; la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

PAP vous propose des modèles de contrat de location, de caution solidaire, de quittances...

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