Le contrat de location meublée

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Définition. La location meublée, c'est la location d'un logement dont chaque pièce est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination. Par exemple, un logement avec trois chambres doit nécessairement comporter trois lits.

👉Quels meubles pour une location meublée ?

L'idée est de plus ou moins pouvoir emménager avec ses seuls effets personnels. Le mobilier d'un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants* :

Meubles	Obligatoire
Literie avec couette ou couverture	✅
Volets/rideau/stores dans les chambres	✅
Plaques de cuisson	✅
Four ou four à micro-ondes	✅
Réfrigérateur	✅
Vaisselle	✅
Ustensiles de cuisine	✅
Table et sièges	✅
Étagères de rangement	✅
Luminaires	✅
Matériel d'entretien ménager	✅
Linge de maison	❌
Télévision	❌
Lave-linge	❌
Lave-vaisselle	❌

👉Le minimum légal doit être adapté en fonction de trois critères

Critères	Mobilier
Superficie	Dans un grand logement, lave-linge et lave-vaisselle sont généralement fournis.
Clientèle	Pour séduire une clientèle haut de gamme, il faut fournir plus que le minimum : Hi-Fi, vidéo, dressing, décoration soignée, etc.
Type de bail	Dans un meublé de tourisme, le linge de maison est le plus souvent présent ou au moins proposé en option.

🙋‍♀️La liste du mobilier présent doit être dressée dans un inventaire établi en deux exemplaires contresignés. Si le locataire veut installer un de ces meubles/équipements, l'inventaire doit stipuler que l'élément est fourni par le propriétaire et qu'il est retiré à la demande expresse du locataire.

Quelle est la durée du bail meublé ?

La durée d'un bail meublé varie selon le type de bail et l'usage que fait le locataire du logement. À chacune des sept situations suivantes correspond une durée de location différente et un modèle type de contrat différent.

Type de bail meublé	Durée du contrat
À usage de résidence principale* du locataire	1 an avec reconduction tacite
Meublé étudiant	9 mois sans reconduction
Bail mobilité	1 à 10 mois sans reconduction
Meublé de tourisme	Libre dans la limite de 3 mois
À usage de résidence secondaire du locataire	Libre
À usage de logement de fonction	Libre
Bail « Code civil »	Libre

💡Conseil. Il faut toujours signer le contrat de location qui correspond à la situation réelle. Signer le mauvais contrat est toujours une erreur ! En effet, ce qui prime, c'est l'usage réel du logement et non pas seulement l'intitulé du bail. Par exemple, signer un bail « Code civil » pour un logement meublé dont le locataire fait sa résidence principale est inutile car le locataire peut à tout moment demander la requalification du contrat et l'application des règles du contrat meublé d'un an avec reconduction automatique.

Quelle est la durée d'un bail meublé pour un étudiant ?

👨‍🎓Les étudiants et apprentis sont considérés comme ayant leur résidence principale là où ils séjournent pour effectuer leurs études ou leur apprentissage, et ce, même s'ils sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents et qu’ils retournent très régulièrement chez eux lors de leurs week-ends et congés.

👉Au choix des parties, trois types de contrat meublé peuvent être utilisés pour louer à un étudiant.

Type de bail	Locataire étudiant
Bail d'1 an avec reconduction tacite	✅
Bail meublé étudiant de 9 mois sans reconduction	✅
Bail mobilité de 1 à 10 mois sans reconduction	✅
Bail de location de vacances	⛔
Bail de résidence secondaire	⛔
Bail « Code civil »	⛔

👉Où se procurer un modèle type de bail meublé ?

Pour vous procurer un modèle type de contrat de location meublée à jour, vous pouvez le commander en ligne sur notre site PAP.fr. Vous pouvez également vous y procurer l'ensemble des documents nécessaires à la location : état des lieux, inventaire du mobilier, acte de caution solidaire et quittance.

Quel contrat pour une collocation meublée ?

Pour une colocation, c'est le modèle type de contrat de location meublée habituel (ou le bail meublé spécial étudiant) qui est à utiliser. Vous y indiquez le nom de chacun des colocataires, et chacun d'eux va signer le bail et une clause prévoit la solidarité des colocataires ; chaque colocataire est ainsi réputé redevable de la totalité des loyers et charges. 

Comment fixer le loyer d'une location meublée ?

De manière générale, le loyer d'une location meublée est plus élevé de 5 à 20 % que celui d'une location vide. Mais attention, tout n'est pas permis :

• Dans les plus de 1 400 villes de la zone tendue, le loyer est encadré à la relocation. En pratique, le loyer ne doit pas être augmenté à l'occasion d'un changement de locataire, sauf rares exceptions ;
• Dans 69 villes, le loyer est en outre plafonné. Le loyer ne doit pas y dépasser un loyer plafond dit « loyer de référence majoré », sauf application d'un complément de loyer pour les logements dont les prestations sont (très) au-dessus de la moyenne du voisinage.

Les règles de fixation du loyer selon le type de bail meublé

Les règles de fixation du loyer varient selon que le logement est ou non le domicile du locataire.

Type de bail	Encadrement à la relocation	Plafonnement du loyer*
À usage de résidence principale	✅	✅
Meublé étudiant	✅	✅
Bail mobilité	✅	✅
Meublé de tourisme	❌	❌
À usage de résidence secondaire	❌	❌
À usage de logement de fonction	❌	❌
Bail « Code civil »	❌	❌

Pas d'augmentation du loyer pour les passoires énergétiques

Pour inciter les propriétaires à réaliser de travaux de rénovation énergétique, le loyer des logements meublés les plus énergivores est gelé.

DPE	Relocation	Indexation en cours de bail	Complément de loyer
A à E	✅	✅	✅
F ou G*	⛔	⛔	⛔

Quelles charges récupérables en location meublée ?

Les charges à payer par le locataire, appelées « charges locatives » ou « charges récupérables », sont les mêmes en location meublée qu'en location vide. Il s'agit pour le locataire de rembourser les dépenses que le propriétaire paie au syndic (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, etc.). En maison individuelle, il y a très peu de charges, car très peu de services communs. En meublé, le propriétaire peut fixer le montant des charges locatives de deux façons : forfaitairement ou au réel.

👉Les charges forfaitaires

Le propriétaire détermine une somme fixe qui ne varie plus, quel que soit le montant réel des charges. Ce forfait peut être indexé chaque année, comme le loyer principal à l'aide de l'indice de référence des loyers, si le contrat le prévoit (c'est le cas des contrats de PAP).

⚠️Le montant du forfait ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au montant des charges réellement récupérables. En clair, le forfait est un choix de simplicité mais pas un choix de rentabilité.

👉Les charges réelles

Le locataire verse tous les mois une provision de charges et une fois par an, le propriétaire régularise cette provision en fonction des charges réelles arrêtées par le syndic et de sa taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Le montant des charges réelles est établi d’après la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 applicable également en matière de location vide.

💡Conseil. Excepté pour les baux de courte durée pour lesquels les relevés d'index et le calcul des consommations réelles sont trop fastidieux, PAP recommande d'opter pour les charges réelles. Ce système est un peu plus compliqué que le forfait de charges mais il a le mérite d'être juste : le propriétaire est remboursé de tout ce qui lui est dû et le locataire ne paie que pour ce dont il a bénéficié et ce qu'il a consommé. Enfin, cela protège le propriétaire contre des surconsommations mais aussi une hausse brutale des charges de copropriété, comme ce fut le cas pour l'énergie suite à l'invasion de l'Ukraine.

Les diagnostics obligatoires pour une location meublée

Tout propriétaire doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers lors de la signature du contrat de location meublée.

Diagnostics	Signature d'un bail meublé
État des risques naturels et technologiques	✅
Diagnostic de performance énergétique (DPE)	✅
Diagnostic plomb	✅Si construit avant 1949
Diagnostic électricité	✅Si installation de + de 15 ans
Diagnostic gaz	✅Si installation de + de 15 ans
Nuisances sonores aériennes	✅Au voisinage d'un aérodrome
Diagnostic amiante	Tenir à disposition du locataire si construit avant 1997

Superficie. La surface habitable du logement doit être mentionnée dans le bail. Si le recours à un professionnel pour le mesurage n'est pas obligatoire, il est fortement recommandé. En effet, en cas d'erreur de plus de 5 % en la défaveur du locataire, celui-ci peut réclamer une diminution proportionnelle du loyer.

2026 : l'année de tous les dangers pour la location meublée ? 

Pour réorienter les propriétaires vers la location vide et contenir l'essor des meublés de tourisme, l'État use de l'arme fiscale et de celle des contraintes administratives.

👉Fiscalité : plus d'impôt pour la location meublée ! 

La tendance, depuis 2024, est d'alourdir l'imposition de la location meublée ; cette tendance pourrait se poursuivre en 2026...

👉Location meublée de longue durée : l'amortissement contesté

Le propriétaire qui loue en meublé peut opter pour le régime fiscal réel, plus complexe que le régime forfaitaire (il faut un comptable) mais le plus souvent plus avantageux notamment grâce à l'amortissement du bien. Il s'agit en pratique de déduire des loyers une partie de la valeur du bien.

Depuis février 2025, pour limiter l'attrait de ce régime, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la taxation de la plus-value, ce qui mécaniquement augmente l'imposition du vendeur.

🆕Dans le cadre de la discussion du budget 2026, certains députés souhaitent que le mode de calcul de l'amortissement soit revu pour le rendre moins avantageux (limiter l'amortissement à 2 %/an). Cette idée a été rejetée par le Sénat mais impossible de dire aujourd'hui si elle finira aux oubliettes ou si elle s'appliquera prochainement ; à suivre !

👉Meublé de tourisme : fiscalité moins avantageuse

La loi « Le Meur » de novembre 2024 a non seulement diminué l'abattement forfaitaire appliqué sur les loyers et charges perçus mais a aussi diminué le seuil à compter duquel le régime réel s'impose au propriétaire.

👉Taux de l'abattement forfaitaire

Type de location	Impôt 2025 (revenus 2024)	Impôt 2026 (revenus 2025)
Non classée	50 %	30 %
Classée	71 %	50 %
Chambre d'hôtes	71 %	50 %

👉Montant de loyer à partir duquel le régime réel est obligatoire

Type de location	Impôt 2025 (revenus 2024)	Impôt 2026 (revenus 2025)
Non classée	77 700 €/an	15 000 €/an
Classée	188 700 €/an	77 700 €/an
Chambre d'hôtes	188 700 €/an	77 700 €/an

🆕Conséquence de la réforme « Le Meur », nombre de propriétaires vont en 2026 relever du régime réel, non par choix mais par obligation !

💡Conseil. Ceux qui pensent tirer en 2025 de l'ensemble de leurs meublés de tourisme plus de 15 000 € de loyers et charges doivent idéalement consulter un comptable dès que possible pour anticiper les conséquences de ce basculement de fiscalité et connaître les justificatifs de dépenses qu'ils doivent conserver précieusement.

Meublés de tourisme : plus de contraintes administratives

Ces dernières années, l'essor anarchique des meublés de tourisme aggrave la crise du logement ; dans les zones les plus touristiques, les habitants peinent de plus en plus à se loger. Pour contrer ce phénomène, la loi « Le Meur » de novembre 2024 a renforcé les pouvoirs des mairies qui peuvent dorénavant imposer plus de contraintes et plus de sanctions..

👉Meublés de tourisme : (télé)déclaration obligatoire

Pour identifier l'offre touristique et contrôler qu'elle respecte la réglementation, la plupart des communes imposent la télédéclaration des locations destinées aux touristes. C'est une démarche gratuite qui prend quelques minutes et qui se fait dans la quasi-totalité des villes en ligne via un site dédié choisi par la mairie. Une fois la démarche complète, le propriétaire reçoit un numéro de déclaration (appelé aussi numéro d'enregistrement).

🙋‍♀️ Une fois obtenu, ce numéro d'enregistrement doit obligatoirement être mentionné dans vos annonces de location, par exemple sur PAPvacances.

🆕À compter de la mi-2026, toutes les villes de France seront concernées par la télédéclaration et celle-ci passera, enfin, par un téléservice national.

Meublés de tourisme : changement d'usage pour les résidences secondaires 

Si le logement transformé en meublé de tourisme est une résidence secondaire du propriétaire, la télédéclaration s'accompagne le plus souvent d'une démarche en mairie dite de « changement d'usage ». Selon les villes, il peut ne s'agir que d'une démarche administrative mais peut également s'y ajouter une obligation dite de « compensation » destinée à compenser la perte d'un logement devenu un hébergement hôtelier. La contrainte est alors maximale !

👉La compensation peut s’effectuer selon deux modalités : 

1. Transformer concrètement un local d’activité (commerce, bureau…) en local d’habitation, ce qui est presque toujours impossible ;
2. Acheter des titres de commercialité, ce qui est extraordinairement coûteux !

🆕À compter de la mi-2026, pour échapper au changement d'usage, il ne s'agira plus simplement pour le propriétaire d'affirmer que le bien mis en location est sa résidence principale, il faudra également le prouver ! Sera ainsi exigée la production d'un avis d'imposition sur le revenu établi au nom du loueur incluant l'adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d'imposition.

⚖️Propriétaires récalcitrants : de lourdes sanctions

Ne pas respecter l'obligation de déclaration en mairie ou la formalité du changement d'usage est sanctionné par de lourdes amendes, jusqu'à 100 000 €/logement. Attention : les sanctions ne sont pas que théoriques ; les mairies sont vigilantes et font condamner les propriétaires en infraction.

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