|
|
S'assurer contre les loyers impayés : la garantie des risques locatifs (GRL)Bien que les impayés de loyer soient rares, ils constituent la crainte principale des propriétaires-bailleurs. Pour s'en protéger efficacement, il existe une nouvelle assurance particulièrement performante : la garantie universelle des risques locatifs (GRL). Elle rembourse l'intégralité des impayés et prend en charge la procédure. Présentation d'une garantie dont les maîtres mots sont efficacité et simplicité. Se protéger contre les impayés de loyers, c'est tout d'abord sélectionner avec soin votre locataire. Parmi les critères de choix d'un locataire, le plus important est celui de la solvabilité. Mais cela est insuffisant car un bon locataire peut devenir mauvais payeur, même sans malveillance, du fait des « accidents de la vie » : perte d'emploi, maladie, séparation, etc. Une seule vraie solution : s'assurer contre le risque d'impayés. Il existe pour cela un nouvel outil : la Garantie universelle des risques locatifs (GRL). Créée en mars 2010, la GRL est tout simplement un nouveau dispositif d'assurance contre les loyers impayés. La GRL poursuit un double objectif :
Par ailleurs, la GRL a aussi pour but d'inciter les propriétaires à être moins sélectifs dans la sélection du locataire et à mettre en location des logements actuellement vacants. De Particulier à Particulier vous propose la Garantie des risques locatifs (GRL). Contacter un conseiller PAP pour une étude détaillée. La GRL se caractérise par un mécanisme simple et des garanties avantageuses. Les conditions pour bénéficier de la GRLPour bénéficier de la GRL, il suffit que le locataire dispose de ressources suffisantes et que le loyer ne dépasse pas un certain montant. Les ressources du locataire doivent représenter deux fois le montant du loyer charges comprises.Tous les locataires sont concernés dès lors qu'ils disposent de revenus au moins équivalents à deux fois le montant du loyer charges comprises. Un locataire dont les ressources représentent plus de trois fois le montant du loyer et des charges est donc parfaitement éligible à la GRL. En cas de colocation, ce sont les ressources de l'ensemble des colocataires qui sont prises en compte. Bien évidemment, le locataire doit justifier de ses ressources par la fourniture de documents : contrat de travail, fiches de paie, avis d'imposition, etc. Le propriétaire doit veiller à collecter puis conserver précieusement les différentes pièces fournies par le locataire. Il est fortement recommandé de dialoguer avec l'assureur, en amont de la signature du bail, pour vérifier auprès de lui si tous les documents ont bien été demandés au locataire et si celui-ci est effectivement éligible. Les revenus pris en compte sont les revenus réguliers et permanents (salaire, allocations logement, prestations sociales, bourse d'État, pensions alimentaires). Les revenus aléatoires (par exemple les aides parentales ponctuelles et non déclarées) sont en revanche exclus. Seul le seuil de ressources du locataire est à respecter. En revanche, peu importe son statut professionnel : les salariés en CDI ou en CDD, à temps complet ou partiel, les fonctionnaires, les professions indépendantes et les travailleurs saisonniers, les étudiants, les demandeurs d'emploi et les retraités sont éligibles. Le loyer mensuel ne doit pas dépasser 2.000 € charges comprises.Pour bénéficier de la GRL, le montant mensuel du loyer charges comprises ne doit pas dépasser 2.000 €. Au-delà, aucune prise en charge par la GRL n'est possible. Les garanties offertes par la GRLLa GRL offre de nombreuses et importantes garanties au propriétaire bailleur :
Avec la GRL, vous êtes donc certain d'être remboursé intégralement quel que soit le montant de l'impayé et quel que soit le moment auquel il survient. Par ailleurs, les dégradations commises par le locataire sont prises en compte : cela vous permet d'effectuer des travaux nécessaires à la relocation du logement sans en supporter toute la charge. En définitive, la GRL offre une protection bien supérieure à la caution solidaire d'un proche ! La GRL constitue une alternative très avantageuse à la caution solidaire d'un proche (il est impossible de cumuler GRL et caution solidaire). En effet la caution peut voir sa situation financière se dégrader au cours du temps, partir à l'étranger ou décéder. Et si elle refuse purement et simplement de payer, il vous faudra saisir la justice... La caution solidaire est donc une protection beaucoup plus psychologique que réellement efficace ! En plus des garanties de base qui sont obligatoires, l'assureur peut également proposer, s'il le souhaite, des garanties complémentaires (protection juridique, remboursement du coût de l'annonce, etc.). La mise en jeu de la GRLEn cas d'impayés, la mise en jeu de l'assurance est simple. Il suffit d'adresser au locataire une relance puis une mise en demeure de payer dans les délais prévus au contrat d'assurance. Si l'impayé demeure, il suffit alors d'adresser à l'assureur une déclaration de sinistre accompagnée de toutes les pièces justificatives utiles à l'instruction du dossier. Ensuite, l'assureur :
Le coût de la GRLLe coût de la GRL est librement fixé par chaque assureur. Les primes versées sont toutefois d'un montant raisonnable compte tenu du financement qui est partagé avec Action logement (le « 1% logement ») et l'État. Actuellement, la prime réclamée par les assureurs est de 2,50 % TTC du montant des loyers et charges. L'assureur a l'obligation de proposer au minimum un contrat incluant les garanties de base. Il peut également proposer, s'il le souhaite, des garanties complémentaires optionnelles : dans cette hypothèse, la protection est plus importante mais le montant de la prime bien évidemment un peu plus élevé. La prime d'assurance GRL est intégralement déductible des revenus locatifs dès lors que le propriétaire relève du régime réel d'imposition. Cela allège considérablement le coût final de l'assurance ! Notez que certaines municipalités (Vincennes, Montreuil, etc.) mettent en place un partenariat avec le dispositif GRL : le coût de l'assurance est pris en charge temporairement par la municipalité lorsqu'il s'agit d'un logement précédemment vacant et que le locataire dispose de ressources modestes. Souscrire la GRLLa GRL peut être souscrite dès lors que le logement loué, en vide ou en meublé, constitue la résidence principale du locataire. S'assurer est particulièrement simple : une fois les documents du locataire examinés, vous n'avez plus qu'à signer avec l'assureur le contrat d'assurance GRL. La GRL doit logiquement être souscrite au moment de la mise en location. Toutefois, un locataire en place peut aussi être couvert. Dans cette hypothèse, pour être réputé éligible au dispositif, le locataire doit être à jour de ses paiements et ne pas avoir eu deux mois, consécutifs ou non, d'impayé au cours des six mois précédents. Pour en savoir plusPour avoir des informations complémentaires sur la GRL, vous pouvez consulter :
L. Lamielle © pap.fr
- 9 mai 2010
En savoir plus
|
|
