Immobilier
de particulier à particulier

Surface habitable, hauteur sous plafond et volume

Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Le règlement sanitaire départemental peut également prévoir des normes de décence plus strictes. Ainsi, de nombreux règlements sanitaires excluent strictement tous les logements dont la surface habitable est inférieure à 9 m², même s'ils possèdent un volume supérieur à 20 m². Dans ce cas, la Cour de cassation a validé l'application du règlement sanitaire plus strict que le décret n°2002-120.

Le calcul de la superficie et du volume

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multiplié par les hauteurs sous plafond.

Les superficies exclues

Sont exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre (article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation).

Attention : tout contrat de location vide signé depuis le 28 mars 2009 doit indiquer la surface habitable du logement (article 78 de la loi du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi « Boutin »).


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