Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

Le degré de liberté du propriétaire dans la fixation du loyer dépend de la ville dans laquelle se situe le logement ; il y a en pratique trois situations :

Situation géographique	Degré de liberté
Hors zone tendue	Liberté totale sauf DPE F ou G
En zone tendue	Encadrement à la relocation
Dans 69 villes très tendues	Encadrement à la relocation + plafonnement

Qu'est-ce que la « zone tendue » ?

La zone tendue désigne les grandes villes et leur banlieue où la demande de logements dépasse largement l’offre. Cela entraîne des loyers élevés, des prix d’achat élevés et des difficultés d’accès au logement. En résumé, ce sont les zones où se loger est compliqué et coûteux. Concrètement, La zone tendue rassemble 1 434 communes de 47 agglomérations françaises de métropole et d'outre-mer.

Hors zone tendue : la fixation du loyer est libre

Si le logement se situe en dehors des 47 agglomérations de la « zone tendue », le propriétaire peut fixer le loyer librement :

Situations	Loyer fixé librement
Première mise location	✅
Relocation	✅Mais❌ si DPE F ou G*

Le loyer doit être fixé en fonction du marché local

Le loyer doit tenir compte de la loi du marché et des qualités et défauts du logement. Si le loyer est libre, il doit être pertinent, à la fois pour louer vite et fidéliser le locataire ; rien ne sert de fixer un loyer hors marché ! Pour connaître les loyers pratiqués dans le secteur, vous pouvez consulter les cartes des loyers publiées par l'administration ainsi que les annonces publiées sur PAP.

Le loyer doit être fixé en fonction des qualités du logement

Au-delà de l'adresse, de la superficie du logement et de son nombre de pièces, certaines caractéristiques sont déterminantes :

Caractéristiques	Valorisation du logement
Dépendances	Cave/parking sont recherchés
Étage	Les étages élevés avec ascenseur sont appréciés
Meublé/non meublé	Un meublé se loue généralement plus cher
État général	Un logement refait à neuf se loue mieux
Surfaces annexes	Balcon, terrasse et jardin sont ultra-prisés
DPE*	Un logement bien isolé est beaucoup plus attractif

En zone tendue : l'encadrement des loyers à la relocation

Dans la zone tendue, la fixation du loyer lors de la première mise en location d'un logement est libre. En revanche, lorsque le propriétaire remet le logement en location suite au départ d'un locataire, il doit alors fixer son loyer dans la limite de celui du locataire sortant, sauf exceptions.

Quelles sont les locations concernées par l'encadrement à la relocation ?

L'encadrement des loyers s'impose lorsque le logement loué constitue le domicile du locataire ainsi qu'aux baux mobilité.

Type de bail	Encadrement à la relocation
Vide à usage de résidence principale du locataire*	✅
Meublé à usage de résidence principale du locataire*	✅
Meublé étudiant*	✅
Bail mobilité*	✅
À usage de résidence secondaire	❌
À usage de logement de fonction	❌
Bail « Code civil »	❌
Meublé de tourisme	❌

Principe : pas d'augmentation du loyer entre deux locataires

À la relocation, le loyer du nouveau locataire « ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».

👉Toutefois, si le loyer n'a pas été révisé depuis au moins 12 mois, le propriétaire peut réviser le loyer selon la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf si le logement est classé F ou G par le DPE.

💡 Exemple de révision de loyer

Date de signature du contrat initial	1er décembre 2024
Loyer initial (hors charges)	700 €
Localisation	ville en zone tendue
Départ de l’ancien locataire	Décembre 2025
Nouveau contrat signé	Janvier 2026
DPE	E
Indice IRL applicable	Variation sur un an : +0,87 %
Calcul du loyer révisé	700 € × (1 + 0,87/100) = 706 €
Nouveau loyer maximum autorisé	706 €

Exception : l'augmentation du loyer entre deux locataires

Il existe 2 hypothèses dans lesquelles le propriétaire peut fixer le loyer au-dessus de celui du locataire sortant : lorsqu'il a réalisé des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire sortant est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du marché.

1- Quels travaux permettent d'augmenter le loyer ?

• Si le coût des travaux dépasse la moitié de la dernière année de loyer, une hausse est possible, mais limitée à 15 % du coût TTC des travaux.
• Si les travaux, effectués depuis moins de 6 mois, équivalent au montant de la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement.

⚠️ Exception : aucune revalorisation si le logement reste classé F ou G au diagnostic énergétique.

Les travaux d'amélioration : qu'est-ce que c'est ?

❌ Il s'agit non pas de travaux d'entretien « classiques » d'un logement, comme des travaux de peinture ou de remplacement d'une moquette existante, mais au contraire de travaux qui permettent d'améliorer le logement en lui apportant, par exemple, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne. Mais il n'existe pas de liste légale des travaux d'amélioration.

✅ On peut considérer par exemple que l’installation d’un ascenseur ou celle d’un digicode pour améliorer la sécurité de l’immeuble constituent des travaux d'amélioration, alors que la réfection de la toiture de l'immeuble, ou encore le changement des tapis d’escalier sont des travaux d'entretien, non pris en compte pour majorer le loyer. Seul le montant TTC des travaux d'amélioration sera retenu pour faire le calcul du nouveau loyer.

💡Exemple d'augmentation du loyer pour cause de travaux

Loyer du locataire sortant	800 € par mois
Montant des travaux d'amélioration	4 840 € TTC
Majoration annuelle possible	726 € (4 840 € x 15 %)
Majoration mensuelle	60,50 € (726/12€)
Loyer du nouveau bail	860,50 € (800 € + 60,50 €)

2- Quelle hausse appliquer à un loyer sous-évalué ?

Le loyer peut également être revu à la hausse lorsque le dernier loyer appliqué au locataire précédent est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, le propriétaire doit fournir des références de loyers observés dans le voisinage pour des logements similaires. Il peut les trouver soit en consultant l'observatoire des loyers du département, s'il en est doté, soit les Adil locales dont la liste figure sur le site de l'Anil (l'Agence nationale pour l'information sur le logement).

👉 La hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer du précédent locataire.

💡 Exemple d'augmentation du loyer pour cause de loyer sous-évalué

Loyer du locataire sortant	700 € par mois
Loyers similaires dans le secteur	900 € pour des logements de même type
Calcul de la majoration	(900 € - 700 €) / 2 = 100 €
Loyer mensuel maximum	800 € (700 € + 100 €)

2026 : comment calculer le loyer à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, etc. ?

Les communes situées en zone tendue qui appliquent toutes l'encadrement à la relocation peuvent également décider de limiter le loyer au mètre carré à un « loyer de référence majoré » défini par type de logement et par quartier.

Un plafonnement du loyer dans 69 villes

Début 2026, ce sont soixante-neuf villes qui appliquent cet encadrement des loyers aux allures de plafonnement du loyer.

Villes*	Entrée en vigueur de l'encadrement des loyers
Paris	1er juillet 2019
Lille	1er mars 2020
Plaine Commune	1er juin 2021
Lyon et Villeurbanne	1er novembre 2021
Est ensemble	1er décembre 2021
Montpellier	1er juillet 2022
Bordeaux	15 juillet 2022
Pays Basque	25 novembre 2024
Grenoble-Alpes Métropole	20 janvier 2025
Marseille, Annemasse Agglo, Grand-Orly Seine Bièvre et Cergy	Courant 2026
Outre-mer**	Courant 2026 et 2027

🙋‍♀️L'encadrement a été mis en place à titre expérimental pour huit ans soit jusque fin 2026. Il sera d'ici là évalué pour juger de l'opportunité de sa (probable) pérennisation.

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Ce sont les logements loués à titre de résidence principale du locataire, en vide comme en meublé, ainsi que les logements loués via un bail mobilité.

Comment fixer le loyer avec le loyer de référence ?

Dans les soixante-neuf villes qui appliquent l'encadrement des loyers, le loyer doit être fixé dans la double limite :

1. du loyer appliqué au locataire précédent ;
2. du loyer de référence majoré.

👉Lors d'une première mise en location, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. À la relocation, le nouveau loyer doit être égal au loyer demandé au locataire précédent à condition qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré. S'il le dépasse, le loyer doit être diminué.

Comment sont déterminés les loyers de référence majorés à respecter ?

Les références de loyers à respecter sont établies d'après les loyers observés dans un même quartier selon plusieurs critères, et fixées chaque année. Chaque ville est découpée en petits quartiers homogènes ; un montant de loyer de référence au m²/mois est déterminé pour chacun d’eux, selon les critères suivants :

• le nombre de pièces principales du logement (on ne tient pas compte des cuisines, salle de bains, couloirs, etc.) ;
• l'époque de construction ;
• le type de location : vide ou meublée ;
• l'adresse du logement ;
• dans certaines villes, la nature du logement : maison ou appartement.

Comment calcule-t-on le loyer mensuel ?

Le loyer mensuel à appliquer est calculé en multipliant le montant du loyer de référence majoré par la surface habitable du logement.

💡 Exemple de loyer à Paris

Type de logement	2 pièces de 40 m² habitables
Année de construction	Avant 1946
Localisation	Quartier Saint-Ambroise (11ème arr.)
Période du contrat	Entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2026
Loyer maximal (non meublé)	32,50 €/m²/mois, soit 1 300 €
Loyer maximal (meublé)	37,10 €/m²/mois, soit 1 484 €

Louer plus cher : le complément de loyer

Si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation « exceptionnelles » qui le distingue positivement des logements du voisinage, un dépassement du loyer de référence majoré est possible en appliquant un « complément de loyer ».

👉 Les caractéristiques justifiant du complément de loyer ne font l'objet d'aucune liste mais ne doivent pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges récupérables. Même si la loi est muette, on considère que peuvent justifier un complément de loyer les caractéristiques suivantes :

Caractéristiques du logement	Complément de loyer
Grande terrasse	✅
Équipements luxueux	✅
Duplex ou triplex	✅
Jardin*	✅
Dépendance (parking, cave)*	✅
Vue dégagée et agréable	✅
Maison individuelle**	✅
Ascenseur	❌Compris dans les charges.
gardien/concierge	❌Compris dans les charges.

⛔ Complément de loyer interdit

Le complément de loyer est illégal si le logement présente au moins l'une des caractéristiques suivantes:

Caractéristiques du logement	Complément de loyer
Sanitaires sur le palier	⛔
Murs humides	⛔
DPE F ou G	⛔
Fenêtres laissant trop passer l'air	⛔
Vis-à-vis de moins de 10 mètres	⛔
Infiltrations/inondations venues de l'extérieur	⛔
Problèmes d’évacuation d’eau récents	⛔
Installation électrique dégradée	⛔
Mauvaise exposition de la pièce principale	⛔

Contestation du complément de loyer. Si le locataire estime le complément de loyer abusif, il peut le contester dans les trois mois de la signature du bail, à l'amiable puis en conciliation et enfin en justice.

⚖️ Quelles sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers ? 

Pour encourager les propriétaires bailleurs à respecter du plafonnement des loyers dans les quarante-huit villes qui l'appliquent, des sanctions sont prévues. Si l'encadrement des loyers n'est pas respecté :

Sanctions pour non-respect de l'encadrement à la relocation

Le locataire peut exiger, à l'amiable puis en justice :

• Que le loyer soit ramené à son juste niveau ;
• Le remboursement du trop-perçu, et ce sur une période de trois ans.

Sanctions pour non-respect du plafonnement des loyers 

Même si les sanctions sont rares car les locataires contestent (très) peu le complément de loyer, elles peuvent être douloureuses : 

• La préfecture/la mairie peut exiger du propriétaire qu'il diminue son loyer jusqu'au loyer de référence majoré + qu'il reverse au locataire le trop-perçu ;
• Si le propriétaire ne respecte pas la demande de la préfecture/la mairie, il s'expose à une amende de 5 000 € s'il est un particulier et de 15 000 € s'il est une personne morale (une SCI par exemple) ;
• Le locataire peut saisir le tribunal pour demander la diminution de son loyer.