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Location de vacances : démêlons le vrai du faux

Chaque année, à l'occasion des vacances, vous êtes nombreux à faire le choix de la location saisonnière. Ces locations présentent une particularité qui suffit à les distinguer de toute autre : le locataire accepte l'offre qui lui est faite sans visiter au préalable. Sorte de location sur catalogue ou par correspondance, la formule rencontre un succès certain. Elle offre de multiples avantages et répond aux attentes de nombreux vacanciers. Mais beaucoup de fausses vérités circulent.

 Un contrat de location saisonnière doit toujours être signé

Se contenter d'un simple échange de courriers pour concrétiser la location n'est pas rare dans la pratique. Cependant, la loi énonce que tout contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite, contenir l'indication du prix demandé et contenir un descriptif des lieux (article L.324-2 du Code du tourisme).

On doit toujours remettre un descriptif du bien en location de vacances

Ne perdons pas de vue que le locataire réserve sans visiter le bien. C'est la raison pour laquelle la loi a rendu obligatoire l'envoi d'un descriptif. Ce dernier permet de répondre à toutes les questions qu'un locataire peut se poser : situation du bien, description intérieure, les équipements, etc. Le descriptif contient également une clause spéciale sur les conditions de la location (montant du loyer, période de location et versement d'arrhes ou d'acompte).

Le logement de vacances doit être décent

En théorie, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui fixe les normes de décence des habitations (habitabilité, sécurité, superficie minimale) ne concerne que les logements loués vides ou meublés à usage de résidence principale du locataire. Les locations de vacances sont donc exclues à l'exception des locations classées « meublés de tourisme » dont le référentiel à respecter est particulièrement strict. Toutefois, pour valoriser sa location et éviter tout litige, le propriétaire a tout intérêt à s'y conformer en toute occasion.

Il faut toujours établir un état des lieux en location de vacances

Il est indispensable d'établir un état des lieux et un inventaire lors de la remise des clefs ainsi qu'à leur restitution. Ils doivent être aussi complets et détaillés que possible et signés par les deux parties. Ils recensent l'ensemble des équipements et leur état. L'état de lieux d'entrée est important pour le locataire car sans ce document, il est présumé avoir reçu les lieux en bon état. Si des dégradations sont constatées à la sortie, elles lui seront imputables. A la sortie c'est le contraire, sans cette formalité le locataire est présumé avoir restitué les lieux en bon état et aucune dégradation ne pourra être imputée sur le dépôt de garantie.

On peut interdire la détention d'un animal en location saisonnière

Si la location saisonnière est classée « meublé de tourisme », vous pouvez désormais légalement interdire dans votre logement la présence d'animaux familiers. En revanche si votre bien n'est pas classé, l'article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970 ne vous permet pas d'interdire la présence d'animaux familiers, sauf s'il s'agit d'un chien de première catégorie, c'est-à-dire un chien d'attaque type pitbull ou assimilé.

On peut limiter la location saisonnière à un nombre défini de personnes

Il est important d'indiquer le nombre maximal de personnes autorisées dans les lieux et adapté aux commodités du logement. Le locataire qui ne respecte pas cette clause ne peut pas se plaindre de certains dysfonctionnements (insuffisance d'eau chaude par exemple) et surtout il est responsable des dégradations et troubles résultant de la suroccupation du logement. Certains propriétaires fixent un loyer tenant compte du nombre de personnes présentes. Le loyer peut dans ce cas être revu à la hausse s'il s'avère que le logement est occupé par des personnes supplémentaires. Enfin la taxe de séjour est due par nuitée et par personne. Il est donc essentiel que le propriétaire connaisse le nombre exact et réel de vacanciers occupant son logement.

On peut faire payer la totalité de la location de vacances avant l'entrée dans les lieux

Le prix est librement fixé et précisé dans le contrat. Les modalités de paiement du loyer sont également librement fixées par le propriétaire. Rien n'interdit donc un propriétaire d'exiger d'être payé avant l'arrivée dans les lieux. Mais rappelons que l'obligation essentielle du locataire est de payer le prix et celle du propriétaire de délivrer un logement conforme au descriptif. Ces deux obligations sont remplies de façon simultanée à l'arrivée du locataire sur place. Nous préconisons donc le paiement du solde du prix à ce moment-là.

On n'est pas obligé de s'assurer en location de vacances

En location saisonnière, et contrairement à la location vide, la loi ne prévoit par l'obligation pour le locataire de s'assurer. Toutefois, il est responsable pendant toute la durée de la location des dégradations. Trois solutions : soit le locataire bénéficie d'une garantie « villégiature » dans son assurance multirisque habitation et demande son extension, soit il s'assure spécifiquement pour la période louée, ou enfin c'est le propriétaire qui se charge d'assurer le logement pour le compte des locataires successifs (rare en pratique).

En location de vacances, on peut se rétracter sans frais en cas de force majeure

Un événement de force majeure est un événement extérieur, imprévisible et irrésistible. Or une clause du contrat prévoyant l'annulation sans frais en cas de force majeure ne pourra être retenue en location de vacances. En effet, l'obligation principale du locataire étant de payer le prix, un problème de santé ne l'empêchera jamais de payer son loyer... Les conditions de la force majeure ne seront pas réunies. 

On peut m'obliger à payer la totalité si je ne donne pas suite à la location de vacances 

Si vous avez versé des arrhes, celles-ci sont perdues. Le propriétaire est alors en droit de les conserver. Si la somme versée a été qualifiée d'acompte au moment de la réservation, vous ne pouvez pas vous désister. Cela signifie que non seulement vous perdez la somme versée mais que vous devez en outre payer le montant total du loyer.

Le propriétaire peut se désister sans frais d'une location de vacances

En principe, un propriétaire ne peut annuler son engagement. Toutefois, si certains impératifs l'y obligent, il doit indemniser le locataire de la manière suivante : si le locataire a versé des arrhes, le propriétaire doit lui restituer le double. Si le locataire a versé un acompte, la situation est plus difficile. Le propriétaire doit bien sûr lui restituer cet acompte mais aussi l'indemniser pour le préjudice subi. Le montant de l'indemnisation dépendra évidemment de la date d'annulation.


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