Location vide : charges locatives réelles

La provision de charges

En location vide, et selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives sont obligatoirement récupérables pour leur montant réel. Comme ce montant n'est pas connu au jour le jour, le locataire verse tous les mois une provision de charges. La provision est fixée au départ en fonction du budget de la copropriété de l'année précédente.

Charges locatives : une régularisation annuelle

Une fois par an, le syndic arrête les comptes de la copropriété et adresse au propriétaire un relevé de comptes faisant apparaître les dépenses réelles de la copropriété. Le propriétaire régularise alors les charges de son locataire. Notez qu'il a l'obligation de le faire au moins une fois par an, ce qui d'ailleurs ne signifie pas qu'il doive le faire à la date anniversaire du contrat.

Lorsqu'il reçoit son arrêté de charges de copropriété, le propriétaire fait donc les comptes et vérifie que la provision couvre bien les dépenses réelles. Pour cela, il compare le relevé de charges du syndic avec le décret de 1987.

Si la provision est supérieure au montant réel des charges locatives, le bailleur rembourse au locataire le trop-perçu. Si elle est insuffisante, le propriétaire réclame le complément au locataire et réajuste la provision à la hausse.

Concrètement, le bailleur doit adresser au locataire un décompte de charges qu'il établit lui-même et il doit tenir les pièces justificatives à la disposition des locataires pendant un mois à compter de la demande de régularisation.

Régularisation de charges locatives et départ du locataire

La loi fixe au propriétaire un délai de deux mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie. Cependant, les comptes de la copropriété étant annuels, les charges ne sont pas toujours arrêtées au jour du départ du locataire.

Pour pallier cette difficulté, le propriétaire peut conserver au-delà des deux mois jusqu'à 25 % du dépôt de garantie et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges locatives (réponses ministérielles des 16 mars 2004 et 20 juin 2006).