Immobilier
de particulier à particulier

Etat des lieux

 

Définition :

L'état des lieux est un document qui décrit l'état d'un logement et des équipements qu’il contient ou de tout autre bien immobilier (commerce, bureau…).

L'état des lieux est obligatoire aussi bien pour la location de logements loués à titre de résidence principale, pour les logements loués vides ou en meublé, que pour les locaux d’activité. Pour les logements loués en saisonnier il est toujours conseillé d'en établir également.

Il doit être établi à l'entrée des lieux et ensuite, à nouveau, au départ du locataire. Il est établi par le locataire et le propriétaire, mais le recours à un huissier est possible.

Ce constat, signé des deux parties, est destiné à faire la preuve, soit que le locataire a rendu les lieux en bon état, soit, au contraire qu'il y a eu des dégradations ou des pertes survenues pendant la location.

Pour les logements d’habitation loués en tant que résidence principale du locataire, la loi encadre les modalités d’établissement des états des lieux dans les conditions suivantes :

Comment rédiger un état des lieux

Faire une description minutieuse

L’état des lieux, c’est une description minutieuse par écrit de tout le logement et des éléments qu’il comporte. Il faut passer dans chacune des pièces du logement y compris les pièces d’eau, cuisine, débarras… et décrire l’état de chaque élément : murs, sols, plafond, fenêtre, robinetterie, radiateurs, installation électrique, serrures.

S’il y a, par exemple, une cuisine équipée, il faut préciser le type de chaque appareil et son état, et prendre le soin de vérifier que tout fonctionne.

Pour faire un état des lieux, le propriétaire et le locataire ont toujours intérêt à utiliser un modèle-type comportant les mentions qui doivent impérativement figurer sur l’état des lieux. Il faut en faire un à l'entrée et un autre à la sortie du locataire, et utilisant, si possible, un modèle-type semblable afin de permettre une bonne comparaison.

Pour vous procurer un modèle-type d'état des lieux, conforme au décret qui en fixe le contenu obligatoire depuis le 1er juin 2016, nous vous conseillons d'utiliser le modèle-type de PAP.fr, notre site d'annonces immobilières de particulier à particulier.

Pour un état des lieux d'entrée : cochez la case "état des lieux d'entrée". Pour un état des lieux de sortie, utilisez un nouvel exemplaire du même modèle-type en cochant la case "état des lieux de sortie".

Téléchargez le modèle-type d'état des lieux de PAP.fr

Le signer pour qu'il soit contradictoire

Le bailleur et le locataire établissent ensemble l'état des lieux et doivent se mettre d’accord sur le contenu. Une fois la description complète effectuée, le bailleur et le locataire le signent tous deux et chacun en conserve un exemplaire. C’est ce que l’on appelle un état des lieux contradictoire établi amiablement.

C'est en le signant ensemble que le bailleur et le locataire reconnaissent être d’accord sur le contenu. C’est ce qui rend ce document utilisable, par la suite. Mais si l’état des lieux n’est signé que par le propriétaire ou que par le locataire, il n’est pas contradictoire, et n'a donc aucune valeur juridique.

A défaut, s’ils n’arrivent pas à se mettre d’accord pour rédiger l’état des lieux, le propriétaire ou le locataire peuvent alors faire appel à un huissier de justice qui va prendre le relais. Celui-ci doit convoquer le bailleur et le locataire au moins sept jours avant de venir réaliser l’état des lieux. Dans ce cas, les frais d'huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et son locataire.

L'illustrer avec des images

Depuis le 1er juin 2016, il est possible de compléter les états des lieux par des images. En effet, une photo est souvent bien utile pour mettre en évidence des : taches, trous, déchirure, traces …. sur les murs, sols ou plafonds. Les photos vont vous permettre d’illustrer l’état des lieux, mais cela ne le remplace pas ! Si vous décidez de faire des photos, il faut les dater et préciser sur chacune d’elle à quelle pièce elle correspond et à quel endroit.

Ces photos peuvent être transmises par voie électronique. Dans ce cas, il est conseillé de les envoyer simultanément aux adresses mail du propriétaire et du locataire au moment où ils font l'état des lieux.

Il est également possible d'annexer d'autres images : un plan par exemple, sur lequel on peut préciser plus facilement l'emplacement de ce que l'on constate

A quel moment faut-il faire un état des lieux ?

C’est à l’arrivée et au départ du locataire qu’il faut faire des états des lieux du logement et de ses annexes éventuelles.

L’état des lieux d’entrée

A la remise des clés par le propriétaire

Il est à faire au moment où le propriétaire remet les clés du logement au locataire. Cela permet de garder en mémoire l’état du logement à l’arrivée du locataire. C’est pourquoi le locataire ne doit accepter de le faire qu’au moment où il va réellement en prendre possession et donc devenir responsable de son entretien.

C’est pourquoi il est toujours déconseillé de faire un état des lieux par anticipation, par exemple avant la date à laquelle le locataire doit rentrer dans les lieux. Car si des dégâts surviennent avant qu’il en ait reçu les clés alors que l’état des lieux d’entrée a déjà été fait, il pourrait se retrouver à devoir prendre en charge la réparation des dégâts.

Et dans les 10 jours de son établissement

Une fois qu'il a signé l'état des lieux d'entrée, si le locataire constate dans les dix jours qu’il a omis d’y indiquer certaines observations, il peut demander au propriétaire de le compléter.

De même, si au cours du premier mois de la période de chauffe il constate des dysfonctionnements, il peut demander au bailleur de le compléter également.

L’état des lieux de sortie

Il est à faire au moment où le locataire quitte le logement, donc au moment où il en remet les clés au propriétaire. Cela permet d’avoir une description très précise de l’état du logement au départ du locataire.

Un état des lieux : pour quoi faire ?

Pour comparer l'état du logement à l'arrivée et au départ du locataire

C’est la comparaison entre l’état des lieux effectué à l’entrée et celui effectué à la sortie qui permet de mettre en évidence l'évolution de l'état de chaque pièce et parties du logement, et si, par exemple, des dégâts sont survenus pendant la location. Dans ce cas, si les dégâts sont imputables au locataire et non à la vétusté, le bailleur pourra retenir une somme correspondant à la remise en état sur le dépôt de garantie que le locataire lui a versé à son arrivée. En revanche, ce qui est dégradé du seul fait de l'usure normale du temps reste à la charge du propriétaire. C'est pourquoi on applique un taux de vétusté au montant imputable au locataire en fonction de l'ancienneté de l'équipement.

Si le propriétaire a laissé un logement impeccable au locataire et que celui-ci a installé sur l’un des murs une importante bibliothèque et laisse à son départ de très nombreux trous à cet emplacement, cela permet au propriétaire de facturer au locataire la réparation du mur.

Pour dénombrer les clés et bips

On doit également indiquer sur les états des lieux le nombre et la destination de chaque clé, bip ou télécommande permettant l’accès au logement, à la boite aux lettres et aux annexes (parking, cave, relise.). S'il en manque au départ du locataire, à lui de les remplacer.

Pour connaître la nouvelle adresse du locataire

En outre, sur l'état des lieux de sortie, il faut préciser la nouvelle adresse du locataire ou son lieu d'hébergement afin de permettre au bailleur de lui restituer le dépôt de garantie ou le solde du montant versé avec le détail des sommes retenues si nécessaire.

Si le montant du dépôt de garantie ne couvre pas les réparations locatives, le bailleur peut aussi le poursuivre en paiement ;

Utilisez les modèles-types de lettres de PAP.fr pour restituer le dépôt de garantie

Pour en savoir plus sur l'état des lieux : consultez notre dossier sur PAP.fr


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