Immobilier de particulier à particulier

Dépôt de garantie

Définition :

Le dépôt de garantie est une somme versée par un débiteur au créancier afin de garantir la bonne exécution de ses obligations.

Pour la location d’un logement, il est d’usage que le propriétaire demande au locataire de verser un dépôt de garantie au moment de la signature du contrat de location. Cette somme permet, par exemple, au propriétaire de faire face aux éventuelles réparations ou aux impayés que laisserait le locataire à son départ.

C'est la loi qui fixe le montant maximal du dépôt de garantie, la date de son versement et de sa restitution. La bailleur et le locataire sont donc tenus de respecter ces modalités.

Lors de la vente d’un logement, le vendeur demande habituellement le versement d’une somme à l’acheteur pour bloquer la vente. Cette somme qui sert à indemniser le vendeur pour l’immobilisation de son bien jusqu’à la signature de la vente définitive est parfois qualifiée de dépôt de garantie. Toutefois, juridiquement, ce terme n’est pas approprié, et on parle plutôt d’indemnité d’immobilisation.

Dépôt de garantie du locataire

C'est au moment où il signe le bail avec son locataire que le propriétaire lui demande de verser une somme que l'on appelle un dépôt de garantie. En pratique, le bailleur et le locataire signent souvent le bail le jour même de la remise des clés. Toutefois, si la remise des clés est prévue pour plus tard, le bailleur est quand même en droit de demander le versement du dépôt de garantie dès la signature du bail.

Au départ du locataire, cette somme lui est restituée, déduction faite des éventuelles sommes qu'il resterait à devoir au propriétaire.

Montant du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est plafonné lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. En revanche, pour une location saisonnière ou une résidence secondaire, le bailleur peut en fixer librement le montant.

Montant du dépôt de garantie pour la résidence principale :

Tout dépend si le logement est loué vide ou meublé : le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges lorsque le logement est loué en meublé. En revanche, quand le logement est loué non meublé, c’est-à-dire « vide », le dépôt de garantie est alors plafonné à un mois de loyer hors charges.

Ce dépôt de garantie est encaissé par le bailleur. Le locataire doit donc anticiper avant de louer un logement et s’assurer qu’il dispose bien des sommes sur son compte avant de remettre le chèque au bailleur à la signature du bail.

Montant du dépôt de garantie pour une résidence secondaire :

Si vous louez un logement pour les vacances ou à titre de résidence secondaire, le montant du dépôt de garantie est libre.

En location saisonnière il représente le plus souvent de 20% à 30 % du montant du loyer pour la période concernée. Par exemple, si vous louez un logement 600 € pour y passer deux semaines de vacances, le dépôt de garantie est généralement fixé entre 120 € et 180 €. 

Le montant du dépôt de garantie peut représenter plus : 50 % voir 100 % du montant du prix de la location. C’est le cas, par exemple, lorsque le logement loué est équipé de mobilier de standing.

Le montant du dépôt de garantie fait partie des conditions de la location, le bailleur doit donc informer le locataire dès la signature du contrat de location saisonnière du montant qu'il va lui demander pour cela, afin qu’il s’engage à louer en toute connaissance de cause.

En location saisonnière, ce chèque est rarement encaissé, mais rien n’interdit au bailleur de le faire. Par conséquent, si le bailleur envisage de le déposer à sa banque, il a intérêt à en informer le locataire afin qu’il ne soit pas surpris et qu’il prévoit que son compte soit suffisamment approvisionné.

Pour une résidence secondaire louée au mois, le dépôt de garantie peut représenter, par exemple, deux mois de loyer. Mais il peut être plus ou moins élevé, car c'est le bailleur qui en fixe librement le montant.

Délai de remboursement du dépôt de garantie

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire

Dans ce cas, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de un mois à compter de la remise des clés par le locataire à son départ, à condition que l’état des lieux de sortie soit conforme à l’état des lieux d’entrée. En revanche, s’il ne l’est pas, et que le bailleur et le locataire ont indiqué des dégradations sur l'état des lieux de sortie dont la réparation est imputable au locataire, le délai de restitution du dépôt de garantie est alors de deux mois au maximum.

C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie qui permet de mettre en évidence les dégradations éventuelles qui ont eu lieu pendant la location. Le bailleur peut ainsi faire le tri entre les dégradations qui sont simplement le fait de l'usure normal du temps et qui restent à sa charge, et celles dont la réparation sont à la charge du locataire. Pour qu'ils soient valables, les états des lieux doivent être établis contradictoirement, c'est-à-dire signés par le bailleur et le locataire, ou, à défaut, établis par un huissier de justice.

Montant du dépôt de garantie restitué au locataire:

Au départ du locataire, la somme qu'il a versée en arrivant lui est rendue intégralement s'il est à jour du paiement de ses loyers et charges et qu’il a rendu le logement en bon état d’entretien au bailleur.

Toutefois, si le logement est situé dans un immeuble collectif et que le propriétaire n’a pas tous les éléments comptables lui permettant de faire la régularisation annuelle des charges au départ du locataire, il est en droit de conserver jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges par le syndic.

En revanche, si le locataire n’est pas à jour du paiement de ses loyers et charges, ou s'il est tenu de prendre en charge certaines réparations pour des dégradations constatées sur l'état des lieux de sortie, le bailleur va en déduire le montant sur le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie n'exonère jamais le locataire de régler son loyer jusqu'à son départ. Il n'est pas en droit d'interrompre le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur conserve un dépôt de garantie.

Pour qu’il puisse renvoyer le chèque au locataire, la propriétaire a besoin de connaitre sa nouvelle adresse, même si elle est provisoire. Le locataire est tenu de la lui indiquer à son départ. Si le locataire a bien transmis ses coordonnées et que le bailleur tarde trop à lui rendre le dépôt de garantie, le locataire peut demander une indemnité de retard représentant 10 % du loyer en principal pour chaque mois de retard.

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Dépôt de garantie de l'acheteur

Montant de la somme versée par l'acheteur

Lors de la conclusion d'un compromis de vente, l'acheteur verse une somme que l’on désigne dans le langage courant de « dépôt de garantie ». Elle représente au maximum 10 % du prix de vente. En pratique, elle est le plus souvent de 5 %, ce qui représente déjà une somme importante dans la plupart des ventes de logements. Car cette somme est à virer sur le compte séquestre du notaire au moment de la promesse de vente. Il faut donc que les fonds soient disponibles.

En réalité, le montant de cette somme est négociable. Il peut représenter moins de 5 % du prix de vente,  par exemple 2 %, ou encore un chiffre rond : 5000 €. En fait, c’est au cours de la négociation que le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur le montant de cette somme. Certains vendeurs peuvent être très conciliant et accepter un dépôt de garantie assez bas, voir aucune somme si, en contrepartie, l’offre de leur acheteur leur parait fiable et intéressante.

A quoi sert la somme versée par l'acheteur ?

Au moment de la signature de l’acte de vente définitive, environ trois mois plus tard, cette somme vient s'imputer sur le prix de vente du bien. En attendant elle est versée sur le compte séquestre du notaire chargé de la vente.

Si jamais l'acheteur décidait de ne plus acheter sans justifier d'un motif légal, le vendeur serait en droit de demander à conserver cette somme à titre de dédommagement. En revanche, si l'acheteur se rétracte dans les dix jours de l'achat ou obtient un refus de prêt pour financer le logement dans le délai indiqué dans le compromis de vente, il récupère intégralement la somme versée.

Un dépôt de garantie est également versé par l'acquéreur lors de la signature d'un contrat de réservation dans le cadre d'une VEFA ou d'un contrat de construction d'une maison individuelle. 


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