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Colocation : le sort de la caution solidaire

En colocation, tout le monde est dans le même bateau : les colocataires bien sûr, mais aussi les cautions solidaires. La loi Alur du 24 mars 2014 est venue limiter les effets de la solidarité entre colocataires et cautions solidaires.

La caution solidaire est un contrat par lequel une personne s'engage à payer les sommes dues au propriétaire si le locataire est défaillant. La caution solidaire est responsable du paiement intégral du loyer alors même qu'elle ne s'engage qu'au profit d'un colocataire. L'engagement de caution est donc particulièrement lourd.

La loi Alur du 24 mars 2014 a défini la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Nous recommandons aux bailleurs la première solution qui nous semble plus avantageuse du fait de la clause de solidarité.

L'engagement de caution solidaire en colocation

En colocation, les colocataires signent en général un seul et même bail. Par le jeu de la clause de solidarité contenue dans le bail, chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer, des charges et de toute somme due au propriétaire. Le propriétaire peut exiger de chacun des colocataires qu'il lui fournisse un engagement de caution solidaire. Parce qu'elle permet de cumuler les débiteurs, la colocation est souvent appréciée des propriétaires qui y trouvent une certaine sécurité.

Certains propriétaires préfèrent signer un bail séparé avec chaque colocataire. Dans cette hypothèse, il n'existe aucune solidarité entre les colocataires, ce qui désavantage le bailleur. En outre, cela constitue une division de logement au sens du Code de la construction et de l'habitation, ce qui implique de s'assurer que chaque colocataire dispose d'une superficie d'au moins 14 m² et d'un volume minimal de 33 m².

La caution s'engage usuellement sur l'intégralité du loyer et des charges (comme le locataire qu'elle garantit). La durée de la caution doit être déterminée, à défaut de quoi celle-ci pourra remettre en cause son engagement à chaque échéance du bail. Des mentions manuscrites doivent être recopiées à peine de nullité de l'engagement.

Attention ! La loi Alur a renforcé le formalisme de la caution solidaire : celle-ci doit désormais (sous peine de nullité) indiquer le nom du colocataire pour lequel le congé mettra fin à l'engagement de la caution. L'engagement de la caution prendra fin en même temps que celui du colocataire désigné, même si le garant s'est engagé au profit de tous les colocataires en place.

L'engagement de caution solidaire est un contrat formel, c'est-à-dire que des mentions obligatoires doivent y figurer pour sa validité. Nous vous proposons un modèle de caution solidaire.

La caution solidaire en cas d'impayés de loyers en colocation

Le loyer est global et tous les locataires sont engagés solidairement et indivisiblement à le payer. Dans les faits, chaque locataire paie une quote-part : s'il y a quatre colocataires par exemple, chacun paie un quart du loyer et des charges. En revanche, en cas d'impayé, chaque colocataire est responsable du paiement intégral du loyer et des charges. Le propriétaire peut donc se retourner contre n'importe quel débiteur, locataire ou caution, pour exiger le paiement de l'intégralité des sommes dues. Un locataire qui a payé sa quote-part peut donc être contraint (ainsi que sa caution) de payer le solde du loyer si l'un ou plusieurs de ses colocataires sont défaillants.

Il est donc primordial de bien choisir ses colocataires. De même, la caution solidaire doit être consciente de l'étendue de son engagement, qui ne se limite pas aux impayés du colocataire qu'elle connaît.

Une fois l'impayé remboursé, la caution peut se retourner sur les autres locataires ou cautions afin d'être indemnisée, ce qui peut nécessiter une action judiciaire.

L'extinction de la caution solidaire en colocation

En colocation, le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail, celui-ci se poursuit au profit des locataires restants. Toutefois, le colocataire parti et sa caution demeurent solidaires du paiement du loyer à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Cette solidarité prend fin immédiatement dès lors qu'un nouveau colocataire vient le remplacer et est intégré au bail. L'engagement de la caution ne prend donc fin qu'avec l'extinction de la solidarité du locataire.

Par ailleurs, et comme nous l'avons vu précédemment, la caution solidaire s'engage pour une durée déterminée. A l'issue de cette période, la caution est désengagée et ne peut plus être appelée en garantie pour les impayés postérieurs, et ce, même si le locataire qu'elle garantit est encore dans les lieux. Si la durée de l'engagement n'a pas été déterminée, la caution peut le résilier à chaque échéance du bail.


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