Caution solidaire : à quoi vous engagez-vous ?

Caution simple ou solidaire : quelle différence ?

La caution solidaire est de loin la plus utilisée. Elle permet au propriétaire de s’adresser directement à la caution dès le premier impayé, sans devoir engager de démarches préalables contre le locataire.

À l’inverse, la caution simple oblige d’abord le propriétaire à tenter de récupérer les sommes auprès du locataire, ce n'est qu'en cas d'échec de la procédure ou d'insolvabilité que le garant peut être sollicité. Ceci rallonge considérablement les délais, pour cette raison, le recours au cautionnement simple est plus rare.

👉 Peut-on cumuler caution et assurance loyers impayés (GLI) ?

❌ Il est interdit de cumuler une caution solidaire et une garantie des loyers impayés (GLI) ou même le dispositif Visale. En cas de cumul, le cautionnement est nul et seule l'assurance continue de produire ses effets. Une exception pour les étudiants et les apprentis. Ils peuvent bénéficier d'un cumul de la caution solidaire et de la GLI mais pas avec le dispositif Visale.

Qui peut se porter caution ?

N’importe quelle personne majeure et solvable : un parent, un frère, une amie… L’important, c’est d’avoir conscience de la responsabilité prise. Il ne s'agit pas d'un engagement léger, le garant devra en effet payer à la place du locataire qui ne se sera pas acquitté de ses loyers et les montants peuvent vite devenir importants.

📌 Exemple : Anaïs, jeune active à Bordeaux, a pour garant son amie Claire, vivant à Bruxelles. Ce n’est pas un obstacle : la loi interdit de refuser un garant en raison de sa nationalité ou de sa résidence.

👉 Une caution résidant à l’étranger : quels obstacles en pratique ?

Même si la loi interdit de refuser une caution en raison de sa nationalité ou de son lieu de résidence, le fait qu’un garant réside hors de France peut compliquer les choses en cas d’impayé. En pratique, engager une procédure à l’étranger est plus long, plus coûteux, et nécessite parfois de passer par des mécanismes juridiques internationaux, surtout si le pays ne fait pas partie de l’Union européenne. Cela n’empêche pas de signer un acte de caution valable, mais les bailleurs peuvent se montrer plus prudents ou demander des garanties supplémentaires.

👉 Caution : qui et quel patrimoine est engagé ?

Seul le signataire de l'acte est engagé et uniquement sur ses biens propres et ses revenus, même s'il est marié sous le régime de la communauté. Pour que le patrimoine commun soit engagé alors même qu'un seul conjoint s'est porté caution, l'autre devra avoir manifesté un consentement exprès. Par précaution, les bailleurs demandent généralement à chacun des époux de se porter caution dans un acte individuel.

📝 Comment signer un acte de caution ?

L’idéal est de le signer en personne, mais il est courant de procéder par courrier. Dans tous les cas, la caution doit recevoir un exemplaire du bail et respecter un certain formalisme.

Mentions obligatoires de l’acte de caution

• Nom du garant, locataire et propriétaire ;
• Adresse du logement ;
• Montant du loyer et des charges ;
• Durée d’engagement (durée du bail + nombre de renouvellements) ;
• Montant maximal en chiffres et en lettres ;
• Mention manuscrite d’engagement à payer en cas de défaillance.

📌 Exemple : L’acte peut prévoir une durée de 3 ans + 2 renouvellements (soit 9 ans) avec un montant maximal de 24 000 euros (en lettres et en chiffres), si le loyer est de 700 €/mois charges comprises.

Que se passe-t-il en cas de non-respect du formalisme ?

L’acte de cautionnement est un engagement lourd, mais aussi strictement encadré par la loi. En cas de manquement à certaines mentions obligatoires, l’acte peut être frappé de nullité. Deux oublis sont particulièrement fréquents et problématiques :

1. L’absence de mention de durée d’engagement : dans ce cas, l’engagement est réputé à durée indéterminée. Le garant peut alors le résilier à tout moment. Cette résiliation prend effet à la fin du contrat de location en cours au moment où le bailleur est notifié.
2. L’absence de mention manuscrite du montant maximal que la caution s’engage à payer (en lettres et en chiffres) : cette mention est obligatoire depuis le 1er janvier 2022. Sans elle, l’acte est juridiquement invalide.

👉 En colocation : un garant pour chacun ou un garant pour tous ?

En colocation, deux configurations sont possibles pour la caution :

1. Un seul garant pour l’ensemble des colocataires : cette option est légale, mais l’acte de caution doit alors indiquer précisément le colocataire dont le départ met fin à l’engagement du garant. Sans cette mention, l’acte pourrait être jugé non valable.
2. Un garant distinct pour chaque colocataire : c’est la formule préconisée par PAP, car elle simplifie la gestion des engagements en cas de départ ou de remplacement d’un colocataire. Chaque garant est alors clairement engagé uniquement pour la personne qu’il couvre.

Quelle est la durée de l’engagement ?

La durée d'engagement doit être déterminée en location vide comme en location meublée. En location vide, mieux vaut se limiter à deux renouvellements faute de voir requalifier l'engagement donné en un cautionnement à durée indéterminée. Lorsque l'acte de caution ne comporte pas d'indication de durée ou que la durée est dite indéterminée, le garant peut le résilier unilatéralement.

👉 La résiliation prend effet au terme du contrat de location (initial, reconduit ou renouvelé) au cours duquel le garant l'a notifiée au propriétaire. Si le propriétaire vend en cours de bail son logement (vente occupée), la caution n'est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement. De même en cas de décès de la caution, ses héritiers sont tenus des dettes existantes au jour du décès.

Comment la caution est-elle mise en œuvre en cas d’impayés ?

Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer ou ses charges, le propriétaire peut activer la caution solidaire. Mais cette mise en œuvre doit respecter une procédure rigoureuse, prévue par la loi, notamment par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

1. La mise en demeure du locataire. Le propriétaire commence par adresser une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au locataire, lui demandant de régler les sommes dues. Une copie de cette lettre doit impérativement être envoyée à la caution, pour l’informer de la situation.
2. Le commandement de payer par commissaire de justice. Si le locataire ne réagit pas dans un délai raisonnable, le propriétaire mandate un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer. Ce document donne un délai de six semaines au locataire pour régulariser sa situation.
   Information obligatoire de la caution. Dans les 15 jours suivant la délivrance du commandement, le bailleur ou l’huissier doit en notifier la caution, toujours par voie d’huissier. 
3. Procédure judiciaire éventuelle. Si malgré tout, ni le locataire ni la caution ne régularisent la situation, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir le paiement. Une décision de justice permet alors, en dernier recours, de procéder à des saisies sur les comptes ou les biens de la caution.

En conclusion

Être caution, ce n’est pas « rendre service » à la légère. C’est un engagement juridique fort, qui peut durer plusieurs années et engager d’importantes sommes. Il est essentiel de bien comprendre ce à quoi on s’engage et de signer un acte conforme à la loi.