Augmenter le loyer sous-évalué lors du renouvellement du bail

Quand le bail arrive à échéance et que le propriétaire ne se manifeste pas, il se poursuit automatiquement au même loyer avec le seul jeu de l'indexation pour les logements ayant une classe énergie située entre A et E (l'augmentation annuelle à l'aide de l'indice de référence des loyers). C'est ce que l'on appelle la tacite reconduction du bail : il se reconduit de trois ans en trois ans en location vide et chaque année pour les meublés.

Or, au cours de la location, il arrive que le bailleur constate que le loyer se situe nettement en dessous des loyers pratiqués dans le voisinage pour le même type de logement. Si le loyer est "manifestement sous-évalué", le bailleur peut le réajuster à l’occasion du renouvellement du bail, mais seulement en respectant une procédure spécifique bien établie. Cette procédure s’applique aussi bien aux logements loués en "vide" qu’en meublé.

Seuls les loyers des logements ayant une classe énergie allant de A à E peuvent être réévalués. Pour les logements classés F ou G, le bailleur n'a d'autre choix que de réaliser d'abord certains travaux afin d'améliorer la performance énergétique du logement avant d'augmenter le loyer qu'il considère comme manifestement sous-évalué.

La fixation du nouveau loyer doit tenir compte des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires. Le bailleur doit ainsi fournir des exemples pour des logements situés dans le même quartier : ces références de loyers doivent être précises et sont à remettre au locataire auquel le bailleur propose la remise à niveau de son loyer.

Il n'est donc pas suffisant d'indiquer un prix moyen au mètre carré appliqué dans le voisinage, cela est trop vague et non significatif. Il faut au contraire donner des exemples précis de loyer pour des logements comparables, loués dans le quartier.

Ensuite, l’augmentation proposée est plus ou moins limitée selon que le logement est situé ou non en zone tendue.

Les références de loyers

Ces logements doivent avoir des caractéristiques comparables (taille, nombre de pièces, confort, standing, environnement, exposition, étage, qualité de la construction, isolation...) et être soit situés dans le même groupe d'immeuble, soit dans un autre groupe situé dans la même zone géographique.

Combien de références de loyer fournir au locataire ?

En principe, le propriétaire doit fournir trois références différentes.
Mais si le bien loué est situé dans une commune faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, le bailleur doit ainsi fournir, non plus trois, mais six références différentes.

La liste des communes situées dans une agglomération de plus d’un million d’habitants est fixée par décret. Il s’agit de toute l’agglomération de Paris, de Marseille et de Lyon, et de plusieurs villes de l’Ain et de l’Isère. Pour savoir si le bien est situé dans une des communes où il faut fournir 6 références : cliquez ici

De plus, il faut donner des références de loyers aussi bien de baux conclus récemment que de baux conclus depuis plus de trois ans, afin de pouvoir faire un comparatif réellement représentatif.

Où trouver les références de loyer ?

Le propriétaire peut prendre comme références les loyers d'autres logements qu'il donne déjà en location. Mais si ces références sont insuffisantes, il peut alors s'adresser aux organismes officiels : en principe, aux observatoires de loyers locaux dont la liste figure sur le site observatoires-des-loyers.org

Toutefois, si l'un de ces observatoires des loyers permet déjà d’obtenir des données – celui de l’agglomération parisienne (l'Olap) –, ce n’est pas encore le cas pour l’ensemble des observatoires qui doivent progressivement être en mesure de le faire.

• Dans cette attente, vous pouvez vous adresser aux agences départementales d’information sur le logement locales (Adil) dont vous trouverez la liste sur le site de l'Anil.
• Pour obtenir des références de loyers observées en région parisienne, contactez l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap).

A Paris : comment fixer le loyer renouvelé ?

A Paris intra-muros, un double dispositif d’encadrement des loyers plafonne les loyers à la relocation. Par conséquent, pour les logements situés à Paris même, l’action en réévaluation du loyer ne peut être entreprise que si le loyer du locataire en place est inférieur au loyer de référence minoré fixé par quartiers et selon différents critères (logement vide ou meublé, ancienneté de l'immeuble, nombre de pièces) qui se trouve sur la carte interactive de la préfecture d'Ile-de-France. Le nouveau loyer qui peut être proposé au locataire est au maximum égal au loyer de référence minoré qui s'applique pour ce type de logement dans le même quartier.

 Une augmentation de loyer variable selon la zone géographique

Selon que le logement est situé ou non en zone tendue, l’augmentation du loyer est plafonnée différemment. La liste des communes situées dans cette zone est fixée par décret. Ce sont des communes qui se trouvent dans les 28 principales agglomérations françaises, où l'offre de logement répond difficilement à la demande

Pour savoir si le logement se trouve ou non dans une des communes situées en zone tendue, indiquez le nom de la commune dans la calculette de zone tendue de Particulier à Particulier :

Comment augmenter le loyer en zone tendue

L’augmentation de loyer qui peut être proposée au locataire lors du renouvellement est plafonnée : le bailleur ne peut pas rehausser le loyer en le fixant au même niveau que les loyers de logements semblables dont il fournit des exemples. L’augmentation qui peut être demandée au locataire est plafonnée à la moitié de la différence entre la moyenne des loyers habituellement constatés dans le voisinage dont le bailleur fournit des exemples au locataire et le loyer du locataire en place.

Dans les villes où s'applique, de plus, l'encadrement des loyers avec des loyers de référence à respecter au mètre carré, l'augmentation du loyer renouvelé est plafonnée dans ces mêmes conditions. Le calcul à effectuer est donc celui indiqué ci-dessus.

Par ailleurs, le nouveau loyer doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Si le loyer qui résulte du calcul est supérieur au loyer de référence minoré appliqué dans le quartier pour le même type de logement, le bailleur devra revoir le loyer proposé à la baisse.

Sont concernées les villes suivantes : Paris depuis le 1er juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020, les neuf villes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021, les neuf communes d'Est-Ensemble depuis le 1er décembre 2021, Montpellier depuis le 1er juillet 2022 et Bordeaux depuis le 15 juillet 2022. D'autres villes sont susceptibles d'être concernées à l'avenir. 

La hausse de loyer en dehors de la zone tendue

Désormais, seuls les loyers des logements ayant une étiquette énergie située entre A et E peuvent être réévalués, comme c'est le cas en zone tendue. Par conséquent, les loyers des logements ayant une étiquette énergie F ou  G et situés en dehors de la zone tendue ne peuvent plus faire l'objet d'une réévaluation quand ils sont manifestement sous-évalués, à moins que le propriétaire ne réalise les travaux pour améliorer leur performance énergétique.
Depuis le 24 août 2022, cela concerne les logements situés en métropole, et à compter du 1er juillet 2024, cela concernera également les logements situés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

En dehors de la zone tendue, le loyer demandé au locataire doit également être calculé à partir des loyers de référence utilisés, mais cette fois à hauteur de la moyenne obtenue des références apportées.

Une augmentation de loyer étalée dans le temps

Lorsque propriétaire et locataire sont d'accord sur la hausse de loyer, il reste à l'appliquer. La hausse doit s’appliquer progressivement et sur du plus long terme selon qu’elle représente plus ou moins 10 % du loyer du locataire en place, dans les conditions suivantes :

Pour la location d'un logement loué vide

Le bail étant de trois ans, l’augmentation est étalée de façon différente selon qu'elle représente plus ou moins de 10 % du loyer :

• si la hausse est inférieure à 10 %, l'augmentation est étalée sur trois ans (par tiers annuels) ;
• si elle est supérieure à 10 %, l'augmentation est étalée sur six ans (par sixièmes annuels). Cela ne veut pas dire que la durée du bail de renouvellement est de 6 ans, mais simplement que la hausse va s’appliquer par sixièmes tous les ans au bail renouvelé pour trois ans, puis lors du renouvellement ultérieur.

A noter : si le propriétaire est une personne morale, le bail est obligatoirement de six ans et la hausse s'étale obligatoirement sur six ans.

Pour la location d'un logement loué en meublé

Le bail étant d'un an, la hausse s’effectue de la façon suivante selon qu’elle représente plus ou moins 10 % du loyer :

• en une seule fois si elle représente moins de 10 % ;
• par tiers annuels si elle est supérieure à 10 %.

L’indexation annuelle à l’aide de l’IRL s’applique ensuite également à chaque nouvelle valeur de loyer si une clause d’indexation figure bien dans le bail.
Rappelons que l'indexation des loyers en cours de bail n'est possible, depuis le 24 août 2022, que pour les logements ayant une classe énergie située entre A et E.

 La proposition de renouvellement du loyer

Lorsque le loyer du locataire est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réajuster à condition d'en faire la demande dans le respect d'un formalisme très précis et dans le délai requis. Après avoir recueilli les références de loyer pratiqués dans le voisinage et effectué
le calcul approprié, il envoie sa demande de renouvellement du bail aux nouvelles conditions de loyer au locataire.

Quand et comment demander l'augmentation de loyer ?

Lorsque le bailleur décide d’augmenter le loyer manifestement sous-évalué de son locataire au moment du renouvellement, il doit lui adresser sa proposition de nouveau loyer au moins six mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Effectivement, le compte à rebours commence à la date de réception de la lettre par le locataire, et non pas à la date d'envoi. Ainsi, si le locataire ne réceptionne pas la lettre, cela vous laisse encore le temps d'envoyer un huissier. Et là, que le locataire soit là ou non, il est censé avoir reçu l'acte.

Que doit contenir la demande de nouveau loyer ?

Les mentions obligatoires à indiquer

Le bailleur doit indiquer obligatoirement les éléments suivants dans sa demande de nouveau loyer :

• le nouveau loyer demandé ;
• les références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables (rappelons qu’il faut trois ou six références selon la commune dans laquelle le logement est situé) avec les détails ;
• la reproduction intégrale de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989
• Si le logement est situé dans une commune ayant mis en place l'encadrement des loyers avec des loyers de référence majorés à ne pas dépasser, comme c'est le cas à Paris depuis le 1er juillet 2019 : c'est l'article 140 VI de la loi Elan du 23 novembre 2018 qu'il faut reproduire et non pas l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Des précisions sur chaque référence de loyer

Le bailleur doit apporter des précisions pour chacune des références de loyer qu’il va donner au locataire. Pour chaque référence de logement loué, il doit préciser :

• le nom de la rue et l’indication partielle du numéro de l’immeuble (indiquer la dizaine de numéros où se situe l'immeuble) ;
• le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;
• l'étage où il se situe et la présence d'un ascenseur quand il y en a un ;
• sa surface habitable et le nombre de pièces principales ;
• son état d'équipement (w-c intérieur, salle d'eau, chauffage central…) ;
• l'existence éventuelle d'annexes faisant partie de la location ;
• l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
• l'année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Ces références sont jointes au contrat de renouvellement du bail.

L'acceptation ou le refus du locataire

A la réception de la proposition de renouvellement, le locataire a deux mois pour répondre. S'il est d'accord avec le nouveau loyer demandé, il est indispensable de formaliser cet accord en établissant un avenant au bail. Si le locataire ne répond pas dans le délai de deux mois, c’est-à-dire quatre mois avant le terme du bail, son silence est alors assimilé à un refus, et il faut saisir la commission départementale de conciliation.

L'augmentation en cas de refus du locataire

Si le locataire refuse le nouveau loyer ou s'il ne répond pas, le propriétaire doit alors impérativement saisir la Commission départementale de conciliation qui tentera de concilier locataire et propriétaire.

Si le bailleur et le locataire n’arrivent pas à s’entendre devant la commission de conciliation, il faut alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire avant l’échéance du bail.

Il est donc nécessaire d'être attentif aux délais afin d'être dans les temps pour saisir le tribunal, à défaut le bail est reconduit aux conditions de loyer antérieures.

De même, si la commission n'a pas été saisie, ou trop tardivement pour permettre au propriétaire de saisir le tribunal avant l'échéance du bail, celui-ci se reconduit au loyer antérieur. Et ce n'est pas l'objectif. Alors soyez vigilant.