Travaux urgents : les prérogatives du syndic

Le syndic a pour mission de pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble. A cette fin, il dispose d'un pouvoir propre qui lui permet de prendre des décisions sans l'autorisation de l'assemblée générale. Son domaine d'intervention : les menues réparations, la souscription des contrats d'assurance, d'approvisionnement des combustibles. Bref, tous les actes de gestion de la vie courante.

Ainsi, pour réparer l'éclairage, l'interphone ou les boîtes aux lettres, il peut prendre les décisions seul et mandater des entrepreneurs.

Classiquement, le règlement de copropriété définit la somme jusqu'à laquelle il est autonome. Ce montant varie suivant la copropriété. Il peut être modifié à la hausse comme à la baisse par une décision d'assemblée.

Urgence : quels travaux ?

En cas d'urgence, la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de faire procéder de sa propre initiative à tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et à la sécurité des personnes.

A cette fin, il peut demander le versement d'une somme ne pouvant excéder le tiers du montant du devis. Il doit simplement consulter le conseil syndical s'il y en a un. Il n'a pas à solliciter une délibération de l'assemblée générale. Ultérieurement, pour demander de nouveaux fonds, il devra convoquer l'assemblée générale.

Exemple de travaux urgents justifiant une intervention du syndic :

• la réparation d'un collecteur d'égouts ;
• le remplacement de l'installation électrique vétuste ou défectueuse ;
• les travaux prévenant les dangers d'un stationnement anarchique des véhicules ;
• la réfection de l'étanchéité de l'immeuble ;
• les travaux palliant une insuffisance du système de chauffage compromettant l'habitabilité des lieux ;
• le remplacement d'une chaudière ;
• la réfection de souches de cheminées menaçant ruine ;

La responsabilité du syndic

Le mandat du syndic lui impose une obligation de vigilance : la simple commande de travaux n'est pas suffisante, il doit veiller à la bonne exécution des travaux.

En présence d'une urgence, si le syndic n'agit pas ou agit trop tard, il engage sa responsabilité. Constatant sa défaillance, les copropriétaires pourront se retourner contre lui. Toutefois, son inaction ne peut lui être reprochée si les copropriétaires ne lui ont pas donné les moyens de financer ces travaux urgents.

Lorsque le syndic fait spontanément des travaux de réparation, il doit en informer immédiatement les copropriétaires et convoquer une assemblée générale. Pour les avertir des futurs travaux, il peut le faire par lettre, affichage ou avis dans les boîtes aux lettres.

Travaux urgents : des mesures conservatoires ?

Pour le syndic, commander des travaux spontanément est un risque. Parce que les circonstances imposent une prise de décision rapide, il ne peut pas toujours comparer les devis. Si l'entreprise est trop chère, ou si l'ampleur des travaux a mal été définie, le mécontentement des copropriétaires se fera sentir.

Une solution : il prévient tous les copropriétaires de la nécessité impérieuse de faire des travaux et convoque une assemblée au plus vite. Entre-temps, le syndic prend des mesures conservatoires (pose de bâches, réparations provisoires) afin d'assurer momentanément la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité des personnes. Il fait le tour des entreprises et accumule les devis. Il les présente à l'assemblée, qui tranche. Ainsi, il ne prend pas le risque d'engager des dépenses trop importantes et la sécurité des personnes est assurée.