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Rénovation énergétique dans une copropriété : mode d'emploi

Réduire la consommation énergétique de son immeuble ? C'est possible ! Encore faut il procéder avec méthode pour cibler les travaux prioritaires et trouver le mode de financement adéquat.

Réaliser 40 % d'économies d'énergie à l'horizon 2020 ! C'est la feuille de route dessinée par le Grenelle pour le parc de logements existants. Et les copropriétés - 560.000 en France, soit 8,5 millions de logements - devront, elles aussi, se montrer exemplaires. Selon la date de construction des immeubles, les travaux nécessaires seront plus ou moins importants et coûteux.

L'amélioration énergétique des immeubles doit s'effectuer avec méthode pour allier efficacité et maîtrise des coûts. Il faut en effet dresser un diagnostic du bâtiment, cibler les travaux prioritaires, consulter les entreprises et choisir les devis, monter le plan de financement et contrôler les travaux.

Un projet de rénovation parfois abandonné

Ces nombreuses démarches conduisent parfois certaines copropriétés à renoncer à ce projet. Certains copropriétaires s'estimant insuffisamment informés sur l'intérêt des travaux refusent de les voter. Faute d'ingénierie financière, la rénovation est jugée trop coûteuse par les copropriétaires.

Pour faciliter ces opérations de grande ampleur, l'Unarc, une association conseillant les responsables de copropriétés, suggère de faire appel à un consultant qui les accompagnera tout au long de ce projet qui s'échelonnera au minimum sur quatre années entre la définition des besoins et le vote des travaux.

Un audit pour avoir une vision globale

Première étape : effectuer un audit global. Depuis le 1er janvier 2012, les copropriétés comptant plus de 49 lots et équipées d'un chauffage collectif doivent réaliser un audit énergétique d'ici fin décembre 2016. Effectué par un bureau d'étude thermique, cet audit passe au crible l'enveloppe du bâtiment ainsi que les installations comme le chauffage collectif, la production de l'eau chaude sanitaire.

Ce document identifie les déperditions thermiques : mauvaise isolation de la façade, fenêtres peu hermétiques, isolation des canalisations de chauffage insuffisante... L'audit qui peut atteindre 10.000 € pour une centaine d'appartements doit également proposer et chiffrer les différents travaux. Un coût qui peut être minoré si le conseil syndical souhaite contribuer à cet audit. Il est en effet possible de saisir les factures des fournisseurs d'énergie, d'établir l'historique des travaux...

Autant de tâches que le bureau d'études ne facturera pas, soit 800 € par jour en moyenne. L'audit devra aussi évaluer les économies réalisées à l'issue des travaux réalisés.

Des études complémentaires pour évaluer la faisabilité des travaux

L'assemblée générale des copropriétaires devra sélectionner une maîtrise d'oeuvre qui sera chargée de réaliser des études complémentaires. Ces dernières sont en effet indispensables pour évaluer la faisabilité des travaux envisagés par l'audit global. Un architecte, assisté d'un bureau d'études thermiques selon les travaux envisagés, pourra mener à bien ce travail.

Un programme des travaux devra être ensuite présenté à l'assemblée générale des copropriétaires. Il peut s'agir d'une isolation thermique réalisée par l'extérieur, de la pose de fenêtres, de l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour renouveler l'air ambiant, de l'acquisition d'une nouvelle chaudière. Ce document indiquera le coût, la durée des travaux sans oublier les pistes de financement. Les copropriétés peuvent depuis peu bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro collectif qui peut être abondé par un éco-prêt complémentaire contracté par chaque co-propriétaire.

Autres solutions : la vente de parties communes, voire la surélévation de l'immeuble permettant de vendre ces nouveaux appartements créés. Les travaux votés par l'assemblée, il faudra consulter les entreprises.

Sélectionner les entreprises

Un appel d'offres, conforme à la norme NFP 03-001, sera rédigé. Il faudra aussi définir le cahier des clauses administratives particulières (CCAP). Ces dernières sont essentielles car elles indiquent notamment le délai du chantier, les pénalités de retard, le prix global et forfaitaire, l'acceptation ou non du recours à la sous-traitance.

Véritable cadre juridique, ce cahier protège le syndic de toute tentative de recours que pourraient exercer les entreprises. L'appel d'offres sera ensuite envoyé aux entreprises. Les devis choisis seront soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires. Les travaux seront ensuite réalisés et réceptionnés.

Certaines copropriétés font appel à des consultants pour mener à bien cette rénovation énergétique. Ce professionnel polyvalent peut en effet intervenir aux différents stades de la rénovation. Il assiste le syndicat des copropriétaires dans le choix de la société chargée de l'audit énergétique, organise l'information pour faciliter l'adhésion des copropriétaires, recherche les financements, joue les intermédiaires entre le syndicat des copropriétaires et le maître d'oeuvre. Un travail qui facilite l'aboutissement des travaux décidés.

Publié par © pap.fr -

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