Que faire face aux impayés de charges ?

Si la plupart des copropriétaires payent leurs charges de copropriété à échéance, certains les payent avec retard ! Des versements différés qui ne posent pas de problème. Encore faut-il que les montants concernés ne mettent pas en danger la situation financière de la copropriété ! « Dans une petite copropriété comptant trois ou quatre appartements, des impayés peuvent vite devenir problématiques », observe-t-on à l'Unarc, l'Union nationale des associations de responsables de copropriété (ARC) qui aide les conseils syndicaux à mieux accompagner et contrôler la gestion de leurs immeubles.

Une procédure de recouvrement à définir

Quelle que soit la taille de la copropriété, mieux vaut mettre en place un protocole de recouvrement des impayés clair et fermement respecté, plutôt que d'agir ponctuellement. Ce dernier n'étant pas défini par la loi, plusieurs solutions sont possibles. Première étape : la lettre de relance. Deuxième étape : les arrangements amiables. Une telle procédure peut être prévue par le syndic. Plusieurs chèques seront encaissés sur plusieurs mois pour apurer la dette, le copropriétaire devant s'engager par écrit à payer ses charges à venir en sus de ses remboursements. « Cette solution est envisageable si la copropriété dispose d'une trésorerie suffisante, précise l'Unarc. Si le copropriétaire ne peut pas assumer un tel échéancier, il faudra envisager d'engager une procédure contentieuse. »

Troisième étape : le contentieux

Si ces démarches ne sont pas couronnées de succès, débute alors le précontentieux qui s'articule en plusieurs étapes. Une première mise en demeure par lettre recommandée rappelle au copropriétaire qu'il doit payer ses charges en attente sous peine de procédure. Faute de réponse de sa part, le syndic fait délivrer un commandement de payer, notifié par un huissier qui se déplace au domicile du copropriétaire. Puis, sans autre réaction, ce dernier peut être ensuite assigné au tribunal.

Le recouvrement des impayés : prérogative du syndic

« Si le copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndic peut le mettre en demeure et l'assigner ensuite au tribunal sans demander l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, rappelle-t-on à l'Unarc. Si à l'issue de ces démarches, les charges n'ont pas été recouvrées, le syndic peut exécuter le jugement prononçant la saisie du logement du copropriétaire. Mais cette demande doit faire l'objet d'une résolution qui sera préalablement soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires. »

Retard de paiement des charges de copropriété : anticipez

Si vous savez que vous ne pourrez pas payer vos charges à l'échéance, mieux vaut alerter tout de suite le syndic de copropriété. « Rares sont les copropriétaires qui anticipent », observe l'Union nationale des associations de responsables de copropriété (ARC,) qui accompagne les conseils syndicaux et les syndics non professionnels. Pourtant, les copropriétaires ont tout intérêt à agir rapidement s'ils veulent limiter les frais inhérents au traitement des impayés, qui seront inévitablement imputés sur le compte des copropriétaires. Car comme le rappelle l'Unarc : « A compter de la mise en demeure, l'ensemble des frais nécessaires au recouvrement des charges est imputé au copropriétaire défaillant ».