Les travaux d'entretien

Sont considérés comme des travaux d'entretien, de réparation et de réfection :

• soit les parties communes (toiture, gros oeuvre, entrées, escaliers, paliers, cours et canalisations communes, voies d'accès, parcs de stationnement, etc.)
• soit les éléments d'équipement collectif (chauffage collectif, ascenseurs, etc.).

Les travaux de sécurité des ascenseurs sont un cas particulier. Nous leur avons consacré un dossier : Les travaux de sécurité des ascenseurs

Les petits entretiens sont laissés à la seule initiative du syndic et c'est tant mieux. En effet, il ne serait pas simple d'avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à chaque fois qu'une ampoule doit être changée dans le hall de l'immeuble !

En revanche, quand les travaux excèdent le cadre normal d'intervention car il s'agit de gros entretiens (réfection d'une toiture, peinture de la cage d'escalier, grosse réparation de la chaudière...), l'assemblée générale doit être sollicitée et se prononcer alors à la majorité simple (article 24 de la loi). Entrent dans cette catégorie tous les travaux de remplacement à l'identique.

Toutefois, il est souvent bien compliqué de différencier les travaux d'entretien indispensables au maintien de l'immeuble en l'état des travaux d'amélioration qui doivent être décidés à une plus forte majorité.

L'entretien des chaudières

L'entretien des chaudières doit obligatoirement être effectué tous les ans par un professionnel qualifié. Il établit une attestation à conserver au moins deux ans par le syndic car elle peut faire l'objet d'un contrôle.

Dans les grands immeubles, si les chaudières ont une très forte puissance (à partir de 400 kW), des contrôles de l'efficacité énergétique et des émissions polluantes doivent par ailleurs être effectués périodiquement par un organisme accrédité sous peine de sanction pénale.

Qui paye les travaux ?

Pour les travaux sur les parties communes, chaque copropriétaire contribue aux dépenses en fonction des tantièmes de propriété attribués à son (ses) lot(s).

Pour les travaux relatifs aux éléments d'équipement collectifs, les dépenses sont réparties en fonction de « l'utilité objective » de ces éléments pour chaque lot. Le copropriétaire est tenu de participer à ces charges dès lors qu'il a la possibilité objective de bénéficier de ces équipements sans tenir compte de l'utilisation effective.