Mesures de prévention pour les copropriétés en difficulté

Procédure d'alerte préventive : nomination d'un mandataire ad hoc

Pour les copropriétés en difficulté, il existe une procédure préventive qui permet aussi bien au syndic, qu'aux copropriétaires ou à tout créancier de déclencher une alerte dès que les impayés dépassent un certain seuil. L'intérêt de cette procédure est de prendre les moyens d'agir avant de laisser la situation s'aggraver en désignant un mandataire ad hoc qui va prendre les mesures nécessaires.

Le nouveau texte apporte des précisions sur certaines modalités de cette procédure, en particulier sur les points suivants :

La notion d'« impayé »

Pour déclencher cette procédure, les impayés doivent atteindre 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes.

Le nouveau texte précise que les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l'exercice ne sont pas prises en compte dans le seuil d'impayés.

Le tribunal compétent

Cette demande de désignation d'un mandataire ad hoc doit être faite au président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, accompagnée des différents documents permettant d'en justifier. Avant de statuer, le président peut demander à entendre indifféremment l'un ou l'autre membre du conseil syndical. Le juge peut autoriser le mandataire ad hoc à la demande de celui-ci et à ses frais, à se faire assister des techniciens de son choix.

L'information du conseil syndical

Pour informer le conseil syndical de cette demande de désignation d'un mandataire ad hoc, le syndic adresse sans délai à chacun de ses membres l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable.

L'information des copropriétaires

Une fois le mandataire ad hoc désigné, celui-ci informe sans délai les copropriétaires en leur remettant copie de la décision le nommant, soit contre émargement, soit en courrier recommandé avec accusé de réception.

Désignation d'un administrateur provisoire

Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou que la conservation de l'immeuble ne peut pas être assurée, un administrateur provisoire peut être désigné pour redresser la situation.

Cette demande peut être faite par le syndic au président du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble. Jusqu'à présent, le syndic pouvait y procéder sans recueillir l'accord des copropriétaires. Désormais, le syndic doit préalablement se faire autoriser par l'assemblée générale des copropriétaires pour faire nommer un administrateur provisoire.