Copropriété : comment diminuer ses charges

Diminuer les charges de sa copropriété ? C'est possible ! Encore faut-il prendre le temps d'analyser les principaux gisements d'économie et choisir la solution la plus pertinente !

Une démarche assez inhabituelle dans la plupart des copropriétés comme l'observe Cécile Barnasson, présidente de Copro +, une structure qui conseille les copropriétés dans leur gestion : « nous déplorons le manque de gestion prévisionnelle concernant les travaux au sein des copropriétés. Ces derniers sont le plus souvent réalisés dans l'urgence. Contrairement au propriétaire d'une maison, les copropriétaires n'ont pas conscience de la nécessité d'entretenir les parties communes qu'ils ne considèrent pas comme leur bien. Cette prise de conscience est d'ailleurs d'autant plus difficile que ce patrimoine commun aux copropriétaires est mal connu. Aucun inventaire, aucun descriptif ne précisent la surface des façades, celles des paliers ».

Le chauffage : le poste le plus coûteux dans les copropriétés

Le chauffage collectif, l'entretien et les contrats de maintenance constituent les postes les plus coûteux dans la gestion d'une copropriété. Pour mieux évaluer sa consommation énergétique, le conseil syndical peut, dans un premier temps, réaliser un bilan énergétique simplifié (BES). Ce dernier en détaillant la consommation énergétique globale de l'immeuble, la part dédiée à la production de l'eau chaude sanitaire, permet de détecter les anomalies telle une surconsommation.

« Parfois les installations de chauffage sont sur-dimensionnées par rapport aux besoins des occupants qui ont évolué au fil des années, note Cécile Barnasson. Dans certains cas, il est possible de diminuer la consommation énergétique. Dans une copropriété, l'installation d'horloges a permis de diminuer la durée de fonctionnement des ballons qui réchauffaient l'eau la nuit. Ce qui a permis de réaliser des économies. »

Un audit du chauffage collectif obligatoire

Obligatoire depuis le 1^er janvier 2012 dans les copropriétés comptant plus de quarante-neuf lots et dotées d'un chauffage collectif ou d'un système de refroidissement, l'audit énergétique dresse une véritable photographie de l'immeuble en étudiant l'enveloppe et les équipements (chauffage et production de l'eau chaude sanitaire).

Une proposition de travaux et une estimation chiffrée doivent être aussi réalisées à l'issue de cet audit. Ce qui permet de cibler les travaux à effectuer en priorité.

Externaliser l'entretien des immeubles

Le poste entretien de la copropriété peut être diminué. Dans certaines copropriétés, la sortie des poubelles, le nettoyage des parties communes, les petits travaux comme le remplacement des ampoules incombent au gardien. « Le départ à la retraite du gardien peut être l'occasion pour le syndicat des copropriétaires d'attribuer ces tâches à un prestataire de services ou à un employé », conseille Cécile Barnasson.

Si gardien et employé relèvent tous les deux de la même convention collective, le régime particulier de rémunération du gardien en unités de valeur et ses avantages en nature (logement, chauffage) est, à service équivalent, plus coûteux pour la copropriété que celui de l'employé, rémunéré sur une base horaire classique.

« Dans de grandes copropriétés, l'entretien est réparti entre plusieurs salariés et des prestataires. Il est possible de modifier la répartition des tâches entre les deux pour diminuer les coûts », constate la professionnelle.

Négocier les contrats de maintenance des ascenseurs

Les contrats de maintenance souscrits pour l'entretien du chauffage collectif et celui des ascenseurs peuvent aussi générer des économies. Lorsqu'ils arrivent à échéance, ils peuvent faire l'objet d'une mise en concurrence auprès de plusieurs entreprises. Ce qui permet de négocier dans de meilleures conditions une baisse de tarifs avec votre fournisseur actuel.

Si vous devez remplacer la chaudière collective, profitez de cet investissement pour choisir le matériel qui, à performances égales, aura les coûts de maintenance les plus bas. Ce qui optimisera vos coûts d'exploitation durant la durée de vie de l'équipement, et donc vos charges de copropriété.