Les implications du règlement de copropriété

Si le règlement de copropriété ne règle pas tout, c'est son articulation avec la loi qui permet d'obtenir les réponses.

La répartition en parties privatives ou en parties communes

A défaut de précision dans le règlement dans la copropriété, pour savoir si une partie est commune ou privative on doit se référer à la loi qui encadre la copropriété.

L'article 2 de cette loi indique que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ».

Les parties communes sont définies par l'article 3 qui précise : « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». Il donne plusieurs exemples de parties réputées communes à défaut de précision dans le règlement de copropriété.

Exemple : votre règlement de copropriété ne précise pas si les stores extérieurs des fenêtres sont des parties communes ou privatives. Les stores ne figurent pas sur la liste des parties communes prévues par l'article 3 de la loi. Il s'agit au contraire d'un équipement réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire. C'est donc une partie privative (article 2 de la loi).

La participation des copropriétaires aux charges communes

Le règlement de copropriété fixe la quote-part attachée à chaque lot, c'est-à-dire la part de charges qui revient à chaque lot dans chacune des deux catégories de charges suivantes :

Les charges générales : ce sont les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Leur quote-part correspond généralement à celle indiquée dans l'état descriptif de division ;
Les charges spéciales : ce sont les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun. Elles sont réparties en fonction de l'utilité que ces services ou éléments présentent pour chacun des lots.

L'usage des lots

Le règlement de copropriété prévoit souvent qu'un immeuble est entièrement affecté à l'usage d'habitation. Cela interdit l'installation d'activités commerciales, industrielles ou artisanales, mais cela n'empêche pas l'exercice de professions libérales. Pour interdire de telles activités, il faut que le règlement les prohibe expressément.

Exemple : une personne envisage d'acheter un petit logement afin d'en faire le lieu exclusif de son activité commerciale et d'y recevoir ses clients. Si le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise exclusive, l'acheteur ne pourra pas utiliser le logement en local d'activité. Il faudrait pour cela recueillir préalablement certaines autorisations administratives ainsi que l'autorisation en assemblée générale de copropriété.

Lorsque l'immeuble comporte des locaux commerciaux, le règlement de copropriété interdit parfois l'exercice de certaines activités pouvant être sources de nuisances comme les commerces d'alimentation ou de restauration.

Si le règlement de copropriété détermine la destination de l'immeuble, il ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires de jouir librement de leur lot privatif. Toute restriction allant contre ce principe serait immanquablement frappée de nullité. Il en serait ainsi des clauses prévoyant par exemple :

l'obligation pour un copropriétaire d'obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires pour vendre son lot ;
l'obligation de faire exécuter les travaux, dans les parties privatives, par l'entrepreneur de l'immeuble ;
l'interdiction d'avoir des animaux domestiques chez vous. Mais vous devez cependant veiller à ce que le ou les animaux détenus ne causent ni dégât à l'immeuble, ni trouble de jouissance à vos voisins !

L'utilisation des parties communes

Le règlement de copropriété organise habituellement les modalités de jouissance des parties communes. Il représente une sorte de règlement intérieur d'immeuble. A ce titre, il y est souvent indiqué qu'il est interdit d'encombrer les parties communes. Il précise aussi les horaires d'ouverture des portes de l'immeuble, les horaires de livraison, les consignes en cas d'incendie, les modalités d'usage de l'ascenseur, etc.