Vente : un chèque pour réserver ?

La question se pose lorsque l'acheteur s'est mis d'accord avec le vendeur sur le prix de vente du bien. L'acheteur est souvent prêt à remettre un chèque au vendeur pour bloquer l'affaire. Est-ce possible ? Quel montant verser ? A quel moment ?

Après avoir passé son annonce, le vendeur va entrer en négociation avec ses acheteurs. Tant qu'aucun acheteur n'a proposé d'acheter le bien au prix affiché ou que le vendeur et l'acheteur ne se sont pas mis d'accord sur un prix, la négociation se poursuit. En revanche, si un acheteur est prêt à acheter le bien au prix affiché, ou dès que le vendeur accepte le prix proposé par l'acheteur, la vente va pouvoir se poursuivre.

C'est à ce stade que les acheteurs se demandent souvent s'ils doivent verser une somme au vendeur pour bloquer l'affaire. Si cette pratique était d'usage il y a quelques années, elle ne l'est plus depuis longtemps déjà. C'est un texte de loi (l'article L 271-2 du Code de la construction et de l'habitation) qui l'interdit et prévoit quand il est possible de verser une somme au vendeur.

Pas de versement avant le compromis

Tant que le compromis de vente n'est pas signé, l'acheteur ne peut verser aucune somme au vendeur. Il ne peut donc pas lui remettre de chèque pour bloquer l'affaire. La loi l'interdit expressément au vendeur. Il serait en tord s'il l'acceptait, même si c'était l'acheteur qui prenait l'initiative et insistait pour lui remettre un chèque.

A ce stade, s'il veut formaliser son engagement avant de signer le compromis de vente, l'acheteur peut rédiger son offre par écrit et demander au vendeur de lui donner son accord. Mais en pratique, nous conseillons plutôt au vendeur et à l'acheteur de se transmettre les coordonnées de leurs notaires respectifs ou d'en choisir un ensemble, et de prendre le plus vite possible rendez-vous chez le notaire chargé de préparer les actes afin d'y signer le compromis. Cela évite les échanges de correspondance qui prêtent parfois à confusion.

Versement de la somme après le compromis

Ensuite, tout dépend si vous signez directement le compromis de vente de particulier à particulier sans passer devant notaire, ou au contraire devant notaire, car la loi prévoit deux cas de figure différents.

Le compromis signé de particulier à particulier

Là encore, la loi organise les modalités de remise du chèque au vendeur. Lorsque le vendeur et l'acheteur décident de signer le compromis de vente directement entre eux sans passer devant notaire, à l'aide, par exemple, des formulaires-types de compromis de vente édités par PAP, le vendeur ne peut recueillir de somme qu'à la fin du délai de rétractation de sept jours dont dispose l'acheteur.

C'est le délai dont dispose l'acheteur une fois signé le compromis de vente pour changer éventuellement d'avis et renoncer à son achat. C'est à l'issue de ce délai que l'acheteur peut verser le chèque au vendeur. Toutefois, ce chèque n'est pas libellé à l'ordre du vendeur, mais à celui du notaire chargé de la vente. L'acheteur peut également prévoir de faire un virement bancaire pour la remise des fonds au notaire.

Le compromis est signé devant notaire

Lorsque le compromis de vente est signé devant notaire, celui-ci peut recevoir un versement de la part de l'acheteur dès la signature du compromis. Le notaire est en effet habilité à recevoir une somme de la part de l'acheteur dès la signature du compromis, car en tant que professionnel, il dispose d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés.

L'acheteur verse-t-il toujours 10 % du prix de vente du bien ?

On évoque couramment un versement correspondant à 10 % du prix, mais en réalité le montant de la somme versée par l'acheteur au moment du compromis est fixé librement par le vendeur dans ce plafond. Actuellement, il est d'usage de demander plutôt une somme représentant 5 % du prix de vente du bien.

Cependant, le vendeur et l'acheteur peuvent tout aussi bien se mettre d'accord pour un montant qui ne correspond pas exactement à un pourcentage du prix du bien : 10.000 € par exemple. En revanche, bien qu'il n'y ait pas de montant minimal, il est toujours conseillé au vendeur de réclamer un versement, cela renforce l'engagement de l'acheteur.

Ce qui compte, c'est que l'acheteur dispose des fonds avancés, car la somme va être encaissée et versée sur un compte séquestre du notaire jusqu'à la réalisation de la vente définitive.

Comme la somme versée représente une partie du paiement du prix du bien, le jour de la signature de l'acte de vente définitif, son montant va être déduit du prix de vente.

Que se passe-t-il si l'acheteur se rétracte ?

L'acheteur a la possibilité de se rétracter dans un délai de sept jours après la vente. S'il a signé le compromis directement avec le particulier qui lui a vendu, il n'a pas versé de somme, donc rien à récupérer. En revanche, s'il a signé le compromis devant notaire et que ce dernier a déjà versé les fonds sur un compte séquestre, l'acheteur va pouvoir les récupérer. Ce n'est pas immédiat, car la loi prévoit un délai de 3 semaines pour la restitution de cette somme, à compter du lendemain de la rétractation de l'acheteur.

L'acheteur qui achète sous conditions suspensives, en particulier à condition d'obtenir ses prêts, va également pouvoir récupérer la somme versée, cette fois sans délai, s'il reçoit un refus de prêt de la banque dans le délai prévu dans le compromis (généralement, dans les 45 jours de la signature du compromis).