Vendre un parking

Moins encadrée que la vente d'un logement, la cession d'une place de stationnement n'est pas pour autant anodine. Le vendeur doit connaître la loi afin de vendre dans les meilleurs conditions et éviter tout contentieux.

Les étapes de la vente

On ne vend pas un parking comme on vend une maison. Souvent, pour l'acquéreur, il n'y a que trois critères :

• la taille de la place (boxée ou non) ;
• la proximité d'avec son lieu de résidence ;
• le montant des charges.

Il faut néanmoins faire une visite. Ensuite, une fois que l'acheteur a fait une offre convenable, l'accord doit être formalisé. C'est l'utilité du compromis de vente. Il peut être conclu sous seing privé (entre particuliers) ou devant notaire. L'acte définitif de vente devra toujours être signé devant notaire. Au moment de signer le compromis, l'acheteur devra verser un acompte, qui viendra en déduction du prix final. Cette pratique est très indiquée, même pour une vente de parking : l'acquéreur se sent plus engagé et concerné.

Le délai de rétractation

Lorsqu'il s'agit d'habitation, la loi prévoit d'office un délai de rétractation de 7 jours, au profit de l'acquéreur. Aucune des parties ne peut déroger à ce droit par le biais d'une clause. La protection de l'acquéreur est ici « d'ordre public ».

L'acheteur d'un parking ne bénéficie pas automatiquement du délai de rétractation. C'est une option, mais la loi n'impose rien. En l'absence de stipulations expresses, il n'y aura pas de délai de rétraction. Le notaire pourra, à la demande des parties, insérer cette clause dans l'avant-contrat.

La condition suspensive d'obtention de crédit

La condition suspensive de crédit, véritable bouée de l'acquéreur, est également absente des compromis quand il s'agit d'un parking. La loi ne l'impose pas comme avec les immeubles d'habitation : quiconque se porte acquéreur d'un logement et a recours au crédit en bénéficie. En vertu de cette clause, si l'acheteur se voit refuser toutes ses demandes de prêt, il est désengagé de la vente et peut récupérer l'acompte versé.

Si l'acheteur de votre parking a besoin d'un crédit, nous vous recommandons tout de même d'insérer dans le compromis une condition suspensive d'obtention de crédit. Son avantage est réel pour l'acheteur comme pour le vendeur.

Les diagnostics obligatoires

La vente d'un parking est également soumise à l'obligation de fourniture des diagnostics immobiliers. En voici la liste :

• Le diagnostic amiante ;
• Le diagnostic termites, si vous êtes dans une zone contaminée (pour le savoir, il vous suffit de consulter un diagnostiqueur ou les services de la mairie ou de la préfecture);
• L'état des risques naturels et technologiques ;

Le sort de la plus-value

Même après l'application de la future réforme sur la plus-value, les ventes d'immeubles ne dépassant pas 15.000 € seront exonérées d'impôt sur la plus-value. La réforme ne touche que les ventes de plus de 15.000 €. Si c'est votre cas, il serait intéressant d'y jeter un coup d'oeil afin de voir le nouveau barème, avec les abattements et les pourcentages d'imposition à appliquer à partir du 1^er février 2012. Pour en savoir plus : Plus-values immobilières : la réforme

Vendre un parking loué

Dans les copropriétés où les places de parking se font rares, ces quelques mètres carrés de bitume sont un véritable graal qui suscite, tantôt la convoitise, tantôt des offres d'achat aux prix mirobolants. Ainsi sollicité, un propriétaire de parkings peut être tenté de céder un à prix d'or. Quid du parking loué ?

Autre cas de figure : vous louez un parking pour avoir un complément de revenus et vous avez besoin d'une grosse rentrée d'argent. Seule solution : le céder. Que devient le locataire du parking ? Le propriétaire a-t-il le droit de vendre comme bon lui semble ? Pour y répondre, il convient de distinguer plusieurs hypothèses :

• Le parking est loué avec un logement, l'existence du parking est mentionnée dans le bail ;
• Le parking est loué seul, il n'est pas annexé à un logement et le contrat de location ne porte que sur un parking.

Le parking annexé à un logement

Dans une résidence, si le logement est loué avec une place de parking, celle-ci en constitue une annexe et bénéficie, à ce titre, de la protection de la loi applicable aux baux d'habitation. Pour vendre son parking, le propriétaire devra respecter les règles édictées par la loi du 6 juillet 1989. Loi qui prévoit le droit de préemption.

Le droit de préemption : au plus tard 6 mois avant la fin du bail, le propriétaire doit donner congé à son locataire, congé qui vaut et pour le logement, et pour le parking. Dans ce courrier, il doit faire une offre de vente au locataire, comprenant le logement et le parking. Le locataire est prioritaire dans la vente : c'est le droit de préemption. S'il la refuse, il devra quitter son appartement et son emplacement de parking. Après son départ, le propriétaire pourra alors céder le parking isolément. S'il accepte, il deviendra propriétaire des deux biens. Pour en savoir plus : Vendre le logement libre

Le parking loué seul

Le locataire d'un parking ne bénéficie pas des protections que la loi offre aux locataires de logements. Pour mettre fin à un contrat de location de parking, la loi ne prévoit rien, ce sont les parties qui se mettent d'accord sur ses modalités de résiliation et la durée du congé. Le locataire n'a pas de droit de préemption.

Vendre au bon prix

Réussir sa vente passe tout d'abord par la fixation du prix. Prix qui doit se fonder sur les qualités intrinsèques du bien et le marché local. Et la vente d'un parking n'échappe pas à cette règle. Si toutes les places de stationnement se ressemblent, certains éléments jouent sur le prix, à la hausse comme à la baisse.

En moyenne, une place de parking lambda dans Paris intramuros se vendra entre 15.000 et 20.000€. Suivant le quartier, sa valeur augmentera où déclinera : fonction des immeubles alentour. Dans les quartiers d'immeubles récents, votre place aura peu de valeur; chaque logement étant pourvu d'une ou de deux places de stationnement, la demande sera faible. Dans les quartiers d'immeubles haussmannien, elle se cèdera à prix d'or. La raison : très peu de places, une demande très forte. C'est le cas du Marais, du 6ème arrondissement...

Au delà du quartier, les qualités intrinsèques de la place sont à considérer : deux places l'une derrière l'autre coûteront moins cher que deux places l'une à coté de l'autre. Boxée, le prix grimpera !.

Son accessibilité est également importante : dans un parking souterrain, plus on descend dans les étages, plus on perd de la valeur. De même, le prix variera selon qu'il s'agit d'une rampe d'accès ou d'un monte-charge. Ce dernier étant très peu apprécié des conducteurs : risque de pannes, attente.