Le prix de vente

Une décote variable

En pratique, la décote est fonction :

• du temps restant à courir au bail : quelques mois, deux ans ou plusieurs années. Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante.
• du montant du loyer. Si ce dernier est au prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer faible.
• de l'âge du locataire. En location vide en effet, et selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans qui dispose de ressources inférieures à une fois et demie le Smic. A contrario, il est possible de donner congé à un locataire âgé qui a des ressources confortables. Mais cette contrainte fait peur au bailleur qui pense ne jamais pouvoir faire partir un locataire âgé.

La décote en quelques chiffres

Bien évidemment, la décote la plus sensible se rencontre avec les locations encore soumises à la loi de 1948 puisqu'elle peut atteindre 40, voire 50 %. En loi de 1948, le loyer est très bas et la possibilité de récupérer le logement très réduite. En outre, au départ du locataire, de gros travaux de mise aux normes sont généralement nécessaires.

A l'inverse, ce sont les locations meublées qui génèrent la décote la moins élevée, aux alentours de 10 à 20 % car la durée du bail n'est que de un an et le nouvel acquéreur n'a pas à attendre longtemps pour récupérer le bien.

Et encore... Les petites surfaces comme les studettes ou studios intéressent souvent des investisseurs qui font d'une pierre deux coups : acheter et louer. L'acquéreur n'a pas de locataire à chercher, pas d'annonces, pas d'études de dossiers, un loyer versé dès l'acte de vente définitif. Il ne perd donc pas de temps. Dans ce cas, la décote est faible (5 à 10 %).

Vous l'avez compris, pour réaliser un bon achat, l'acquéreur doit étudier avec minutie le contrat et l'historique de la location.