Le droit de préemption du locataire

Le principe

Le locataire en cours de bail bénéficie, de façon exceptionnelle, d'un droit de préemption s'il s'agit de la première vente du logement suivant la division de l'immeuble. Ce droit résulte de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui accorde au locataire la priorité sur la vente, alors même qu'il ne reçoit pas congé et qu'il n'est donc pas tenu de quitter le logement.

Ce droit de préemption s'applique lors de la mise en vente du logement, lorsque celle-ci fait suite à la division de l'immeuble, c'est-à-dire à sa mise en copropriété. Cette situation se présente lorsque le propriétaire d'un immeuble collectif décide de vendre un logement.

Dans ce cas, l'immeuble passe sous le statut de la copropriété et les premières ventes de logement suivant cette division ouvrent droit au profit du locataire au droit de préemption de la loi de 1975.

La procédure

Le vendeur doit notifier au locataire son intention de vendre le logement. Pour ce faire, il lui adresse, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier, l'offre de vente qui doit mentionner le prix et les conditions de la vente, ainsi que la surface du logement. Elle doit également reproduire à peine de nullité les cinq premiers alinéas de l'article 10 I de la loi de 1975.

Le locataire a alors deux mois pour faire connaître ses intentions. Plusieurs situations peuvent se présenter :

• il fait part de son intention d'acquérir le logement. Mais attention, son droit de préemption ne joue que s'il achète au prix. Si tel n'est pas le cas, il n'est pas prioritaire mais le propriétaire peut accepter de lui vendre le logement à un prix négocié. S'il achète, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois, porté à quatre mois en cas de recours à un prêt.
• il fait part au propriétaire de son intention de ne pas acheter, ou bien il ne répond pas dans les deux mois. Le propriétaire peut alors mettre en vente le logement occupé. Car rappelons que dans cette hypothèse, le locataire n'a pas à libérer les lieux même s'il n'achète pas le logement car il ne s'agit pas d'un congé pour vendre. En revanche, si le propriétaire trouve ensuite un acquéreur à un prix moins élevé, il devra notifier à nouveau la vente au locataire qui bénéficie d'un deuxième droit de préemption. A noter : si le vendeur n'a pas procédé à la notification, c'est le notaire qui s'en charge, le compromis de vente étant signé sous condition suspensive de non-préemption par le locataire.