Vendre un bien appartenant à une SCIPour vendre un immeuble appartenant à une SCI, deux possibilités : la vente de l'immeuble par la société ou la vente des titres par les associés. D'où une certaine flexibilité et une grande latitude. Concernant les droits d'enregistrement, le régime d'imposition des deux opérations est similaire : la cession des titres est taxée à hauteur de 5% à la charge de l'acquéreur, alors que la vente de l'immeuble par la SCI rend exigible un droit de 5.09% . Les deux opérations sont par ailleurs assujetties au régime des plus-values immobilières (sauf exceptions). Toutefois, suivant que l'on vende des parts ou le bien dans son intégralité, la taxation des plus-values peut être très différente. La vente de l'immeuble par la SCIOn détermine la plus-value en se fondant sur le prix d'acquisition de l'immeuble. Lorsque celui-ci a été apporté par les associés, il s'agit de sa valeur d'apport. Des frais d'acquisition s'ajoutent au prix d'acquisition, qui peuvent s'élever à 7.5%. Ensuite, s'il y a plus-value, chaque associé doit être imposé en fonction du nombre de parts dont il dispose dans la SCI. Les exonérations à la taxation de la plus-value en cas de vente du bien par la société :
Toutefois, les associés de la SCI ne peuvent jouir de l'exonération des plus-values en tant que titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité dans la mesure où c'est la société propriétaire du bien qui réalise la plus-value et non la personne elle-même. Aussi, l'abattement fixe de 1.000€ opéré sur la plus-value s'applique au niveau de la société et non sur la quote-part revenant à chaque associé. Si vous souhaitez céder le bien directement, la vente devra être notariée. La vente des titres par les associésPour calculer la plus-value, on prend la différence entre le prix de cession des parts et leur prix d'acquisition, auquel on ajoute les frais d'acquisition. C'est le montant réel et justifié qui doit être être retenu pour les frais d'acquisition car le forfait de 7.5% n'est pas applicable aux titres. Dans certains cas, le prix d'acquisition doit être corrigé:
Les exonérations à la taxation de la plus-value dans le cadre d'une cession de parts :
L'exonération due lorsque la cession est inférieure à 15.000€ n'est pas applicable aux parts. Pour une vente de parts, l'abattement fixe de 1.000€ s'applique sur chaque cession. Pour vendre des titres, un notaire n'est pas obligatoire : un acte sous seing-privé est suffisant. Il est toutefois nécessaire de solliciter un professionnel du droit, comme un avocat.
Publié par R. Rainfray
© pap.fr
- 15 juin 2011
En savoir plus
|
|