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La différence entre une vente de particulier à particulier et avec agence

On l'a vu, le notaire est non seulement obligatoire mais aussi garant du bon déroulement de la transaction. De ce fait, il apporte toutes les garanties nécessaires pour que la vente se déroule bien.

A noter : lors d'une vente, il est fréquent qu'il n'y ait pas un mais deux notaires, celui du vendeur et celui de l'acquéreur. Cela ne coûte pas un centime de plus. Les notaires, dont le tarif est fixé par un barème officiel (aucun notaire n'est plus ou moins cher qu'un autre), se partagent les honoraires.

La fixation du prix de vente

A quel prix mettre son bien en vente ? Cette question, dont la réponse va permettre au particulier de vendre plus ou moins rapidement, c'est toujours au propriétaire d'y répondre.

Comme il n'existe pas deux biens immobiliers identiques, il est d'abord sage de calculer son prix de revient. Pour cela, on prend son prix d'achat auquel on ajoute les frais de notaire et le coût des éventuels travaux.

On obtient alors le prix de revient du logement, sans les frais de crédit. Ceux-ci sont généralement compensés par le fait que l'on n'a pas payé de loyer, on a été logé gratuitement. Si l'on vend à ce prix, on ne perd pas d'argent. Mais souvent, le marché où l'on se situe permet de réaliser un bénéfice lors de la vente. Il faut alors regarder les biens similaires dans le secteur, peser les avantages et les inconvénients de son logement et on obtient ainsi un juste prix.

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Si l'on passe une annonce sur le site pap.fr, on peut modifier son prix à la baisse pour l'ajuster au marché. Ainsi, si jamais on a peu de contacts la première semaine, il est intéressant de tout de suite réagir afin de se donner toutes les chances de vendre rapidement.

Bon à savoir : les agents immobiliers connaissent généralement bien le quartier où ils sont implantés mais ne s'opposent que rarement au prix que propose le vendeur. Pour autant, le bien se vendra au prix du marché, ni plus ni moins, quel que soit le prix que le vendeur ait proposé à l'origine.

Le versement de l'indemnité d'immobilisation et son éventuel remboursement

Alors que ce sont les notaires qui ont en charge la régularité des ventes immobilières en France, les agents immobiliers doivent avoir une garantie financière.

A quoi sert-elle ? Dans le cas des ventes, elle sert à assurer les fonds qui sont déposés à l'agence.

Exemple : l'acquéreur fait un chèque de 5 ou 10 % du montant de la vente pour réserver un bien immobilier lors de la signature du compromis de vente. Si un problème survient quant au remboursement de ces fonds, la caisse de garantie en assurera le remboursement.

Dans le cas d'une vente de particulier à particulier, le chèque de réservation que l'acquéreur établit lors de la signature du compromis de vente (5 à 10 %) est toujours libellé à l'ordre du notaire (celui du vendeur ou de l'acquéreur, peu importe). Le notaire place cette somme sous séquestre pour que personne ne puisse y toucher avant la signature définitive de la vente. Il n'y a donc aucun risque.

La visite du bien immobilier

La grande différence est donc que, lors d'une transaction de particulier à particulier, le propriétaire doit faire visiter son bien. Quand il habite les lieux, cela l'arrange souvent car il choisit les heures de rendez-vous, peut grouper les visites et avant celles-ci mettre le plus en valeur possible son bien en mettant de l'ordre, en nettoyant, etc. Quand le propriétaire habite loin, à moins d'avoir un gardien ou un voisin, cela devient plus difficile. Certains particuliers s'arrangent toutefois en groupant les rendez-vous sur un week-end et évitent les déplacements fréquents.

Un atout : lors de ces visites, le vendeur saura répondre aux questions de son acquéreur puisqu'il habite généralement le logement, paye les charges, connaît les commerçants et les écoles, etc.

Un conseil : le vendeur a intérêt à remettre à tous les visiteurs un petit dossier avec ses nom, adresse, un plan sommaire ou détaillé du logement, la photocopie d'une ou deux photos s'il en a, un relevé de charges s'il le souhaite, bref tout ce que lui aimerait avoir s'il visitait un logement pour l'acheter. C'est d'ailleurs le meilleur conseil que l'on puisse donner à un vendeur : se mettre à la place d'un acquéreur.

La signature du compromis de vente

Quand un visiteur et un vendeur sont d'accord sur le prix et le moment où le logement sera libre, ils signent un contrat de réservation appelé compromis de vente, en attendant toutes les vérifications administratives que doit faire le notaire avant la vente définitive et le temps que l'acquéreur obtienne son crédit, s'il en a demandé un.

Il y a deux possibilités pour signer ce compromis de vente :

  • signer un compromis de vente entre le vendeur et l'acquéreur (on dit un compromis de vente « sous signature privée »). Dans ce cas, nous conseillons de se servir de modèles de compromis pour ne rien oublier,
  • signer un compromis de vente chez le notaire (celui du vendeur ou celui de l'acquéreur, peu importe). Dans ce cas, deux avantages : le notaire ne prend pas d'honoraires additifs pour cet acte, il peut démarrer tout de suite les demandes administratives nécessaires pour la vente.

Le mandat de vente et le bon de visite : signature et dénonciation

Lorsqu'une agence rentre un bien en vente, elle doit faire signer un mandat de vente au propriétaire. Toutes les agences souhaitent faire signer un mandat exclusif mais comme celui-ci interdit au particulier de proposer le bien à une autre agence ou de vendre par lui-même (même à un collègue de travail ou à un voisin), il est rare que le propriétaire accepte. L'agence propose alors un mandat simple. Attention aux clauses de ce mandat, il ne faut pas signer sans avoir bien lu les obligations qui pèsent sur le vendeur, notamment concernant le prix de vente, la commission et la liberté de publier des annonces ou de donner le bien à une autre agence.

Dans tous les cas, un vendeur qui veut dénoncer un mandat doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Beaucoup d'agences demandent d'indiquer le nom et l'adresse de l'acquéreur dans la lettre de dénonciation du mandat, afin de vérifier si l'acquéreur n'a pas visité avec elles.

Le visiteur, de son côté, lorsqu'il visite par agence, signe un bon de visite. Il est conseillé de barrer les lignes laissées vierges pour éviter tout rajout.

Publié par © pap.fr -

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