Le fonctionnement d'une vente immobilière en France | De Particulier à Particulier

Toutes les ventes de biens immobiliers en France sont obligatoirement signées devant notaire. Un avocat, par exemple, ne peut pas rédiger un contrat qui officialise la vente d'un appartement ou d'une maison alors qu'il est capable de réaliser une vente de société valant beaucoup plus d'argent qu'un bien immobilier.

Toutes les ventes immobilières sont authentifiées par un notaire

Le notaire, qui est, rappelons-le, un officier ministériel, est donc le seul habilité à certifier - on dit authentifier - la vente de tous les biens immobiliers et cela l'oblige à une mission de vérifications importantes pour laquelle il est d'ailleurs assuré, au cas où il ferait une erreur.

Que vérifie le notaire ?

l'identité des vendeurs et acquéreurs (nom, prénom, date de naissance, régime matrimonial...);
la qualité de propriétaires des vendeurs. Lorsqu'un bien est détenu par plusieurs vendeurs (exemple : indivision) ou une société (exemple : SCI) le notaire convoquera tous les vendeurs pour la signature. Si certains vendeurs ne peuvent pas être présents, il demande une procuration en bonne et due forme pour tous les vendeurs absents ;
le fait que le bien soit hypothéqué ou non (et il lève l'hypothèque si le bien est hypothéqué) ;
les éventuelles servitudes qui pèsent sur le bien (servitude de passage, de vue, d'alignement, etc.) ;
la réalisation de la totalité des diagnostics nécessaires lors de la vente ;
le paiement de toutes les charges de copropriété (il demande un quitus au syndic) ;
la bonne rédaction de la clause de demande de crédit ou de la clause par laquelle on renonce à cette faculté ;
la présence de tous les documents administratifs nécessaires pour la vente. C'est le notaire qui demande chaque pièce à chaque administration compétente et il ne signe la vente définitive qu'après l'obtention de tous les documents (c'est pour cette raison qu'il y a un délai de deux à trois mois entre la signature du compromis de vente par lequel on réserve le bien immobilier et la signature définitive) ;
le paiement intégral du prix avant la transmission de propriété. Que l'acquéreur achète comptant ou à l'aide d'un emprunt, le notaire n'enregistre la vente que s'il est certain que la totalité du paiement est bien acquittée et que le vendeur peut être totalement payé.

Lorsqu'il y a des accords spéciaux quant à une demande de l'acquéreur, par exemple : « j'aimerais disposer des lieux avant la signature de l'acte définitif » ou « je n'achète ce bien que si le vendeur fait son affaire du départ du locataire en moins de six mois », le notaire s'assure que la demande n'est pas contraire au droit et il rédige les clauses.

Exemple d'une clause contraire au droit (on parle de clause potestative) : « je n'achète votre maison que si j'arrive à vendre la mienne ». Pourquoi cette clause est-elle contraire au droit ? Parce que l'un des signataires (ici l'acquéreur) peut, au prétexte d'un événement dont il est le seul maître, se désengager du contrat à sa guise.

Imaginons un acquéreur qui n'aurait plus envie d'acheter, il lui suffirait de mettre sa maison à un prix exorbitant pour n'avoir aucune chance de vendre et « mener en bateau » le vendeur. Il y a donc un déséquilibre contractuel au sens des articles 1170 et 1174 du Code civil. Un notaire refusera donc une clause de ce type et saura limiter toutes demandes abusives de l'une ou l'autre des parties.

Certaines ventes sont négociées par le notaire

Que vous ayez réalisé votre vente de particulier à particulier ou avec une agence, vous devrez au notaire les mêmes frais, appelés « frais de notaire » qui représentent ses honoraires et toutes les taxes qu'il doit verser à l'Etat. Ces frais sont acquittés par l'acquéreur.

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Mais il arrive qu'un propriétaire confie sa vente à un notaire, si celui-ci a décidé de faire de la négociation, ce que beaucoup de notaires refusent pour ne pas mêler leur image d'hommes de loi à celle de commerçants.

Si le notaire négocie le bien immobilier, en plus des frais de notaire traditionnels, vous devrez des frais de négociation. A la différence des frais d'agence, un barème officiel existe pour les frais de négociation des notaires. Il est de:

pour un bien immobilier dont le prix est de 0 à 45.735 € : 5 % soit 5,98 % TTC
pour un bien immobilier dont le prix se situe au-delà de 45.735 € : 2,5 % soit 2,99 % TTC.