La signature du compromis | De Particulier à Particulier

Vous allez suivre la trame du modèle type. Dans notre modèle pré-rempli seules quelques clauses sont à compléter, la plupart des conditions générales étant déjà rédigées.

En combien d'exemplaires ?

Vous allez prévoir : un exemplaire pour les vendeurs, un pour les acheteurs, et également un de plus afin que l'acheteur ne reparte pas « les mains vides » !

Vous voilà prêt à signer le compromis. Pour compléter le document, le vendeur va apporter son titre de propriété et l'ensemble des documents déjà préparés. Le titre de propriété permet à l'acheteur de s'assurer que le vendeur est bien propriétaire du bien, et au vendeur de reprendre les mentions qu'il contient pour compléter le compromis.

Où le trouver ? Le titre de propriété a été envoyé au vendeur par le notaire quand il a acheté le bien, quelques mois après avoir signé l'acte de vente.

Remplir le compromis

Voici quelques conseils pour remplir le compromis.

L'identité des parties

Les noms de chacun des vendeurs et acheteurs figurent sur le compromis. S'ils sont mariés, ils indiquent également sous quel régime matrimonial.

L'identification du bien vendu

Outre l'adresse et la destination du bien vendu, vous allez préciser sa surface « loi Carrez » s'il s'agit d'un lot situé dans un immeuble collectif. Cette surface est à indiquer uniquement si vous vendez un lot de copropriété.

Où trouver la surface ? C'est à l'occasion de l'établissement du dossier de diagnostics techniques que le diagnostiqueur vous a proposé de procéder au mesurage selon les critères définis par cette loi. Il vous suffit donc de noter le résultat du mesurage dans votre compromis.

Pensez aussi à préciser les numéros des cave et parking si vous les vendez en même temps que le logement.

Vous pourrez ensuite décrire les locaux vendus ainsi que les équipements privatifs s'il y en a, et indiquer, à l'appui du titre de propriété du vendeur, les numéros des lots de copropriété s'il s'agit d'un bien situé dans un immeuble collectif.

Les conditions « suspensives » de la vente

Le compromis contient toujours des conditions suspensives. La vente n'a lieu que si ces conditions se réalisent. C'est le cas en particulier si l'acheteur achète à l'aide d'un ou de plusieurs prêts.

La condition suspensive de crédit

Si l'acheteur est un particulier qui sollicite un prêt pour l'achat d'un logement, il va signer le compromis sous condition suspensive d'obtenir son ou ses prêts. La protection s'applique également aux acheteurs qui achètent un local à usage mixte, d'habitation et professionnel, ou un terrain destiné à la construction d'immeuble d'habitation ou mixte. Dans ces différents cas, l'acheteur bénéficie automatiquement de la condition qui lui permet de n'acheter que s'il obtient son crédit dans un certain délai.

Pour éviter au vendeur d'attendre trop longtemps avant de savoir si l'acheteur va être en mesure ou pas d'acheter son bien, la condition est toujours enfermée dans un certain délai : un mois minimum, d'après la loi. En pratique, on laisse 45 jours à l'acquéreur à compter de la date de signature du compromis, car le délai d'un mois est généralement trop court pour permettre à l'acheteur d'effectuer toutes ses démarches et d'obtenir l'accord de la banque.

Vous allez donc inscrire dans le compromis la date butoir à laquelle l'acheteur doit avoir informé le vendeur s'il a reçu un refus de prêt.

Et si l'acheteur achète sans prêt ?

En revanche, s'il achète sans recourir au crédit, l'acheteur doit inscrire à la main dans le compromis qu'il ne pourra pas se prévaloir de la protection légale s'il change d'avis et demande finalement un prêt.

Afin de pouvoir remplir cette condition, l'acheteur va se renseigner avant de signer le compromis pour estimer la somme qu'il peut emprunter et le taux susceptible de lui être proposé. Pour cela, il peut aller voir son banquier, mais également consulter les sites spécialisés tels que meilleurtaux.com par exemple.

Prix de vente et frais de notaires

Outre le prix de vente du bien, l'acheteur doit financer également les frais de notaire. Pour en faire une estimation, vous pouvez utiliser notre outil de calcul.

Somme à demander

Quelle somme demander ?

A l'occasion de la signature du compromis, le vendeur va réclamer une somme à l'acheteur pour « bloquer » la vente. Cette somme représente généralement entre 5 et 10 % du prix du bien. En réalité, il n'existe pas de seuil minimal, mais il est prudent de toujours demander une somme qui fixe l'engagement des parties.

Quand la demander ?

Le vendeur ne peut recueillir cette somme qu'à la fin d'un délai de rétractation de sept jours (voir article Après la signature du compromis) dont dispose l'acheteur, une fois signé le compromis, pour éventuellement changer d'avis.

A qui est-elle versée ?

Le chèque est dans tous les cas libellé à l'ordre du notaire qui va se charger de la transaction. Dans le compromis vous allez indiquer le montant de la somme, les coordonnées du notaire à qui elle va être adressée et le délai maximal à l'issue du délai de rétractation dans lequel l'acheteur s'engage à la verser.

Important Cette somme va être encaissée sur un compte séquestre par le notaire. C'est pourquoi, lorsque le vendeur décide du montant qu'il va demander à l'acheteur, il doit s'assurer avec lui qu'il dispose bien des fonds !

Que devient cette somme ?

Cette somme est considérée comme un acompte et viendra donc en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif.

Toutefois, si l'acheteur se rétracte durant les sept jours du délai de rétractation (voir ci-après), il récupère la somme versée dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de sa rétractation.

Par ailleurs, si l'une des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai prévu, cette somme est également restituée à l'acquéreur.

En revanche, s'il ne souhaite pas acheter pour d'autres raisons, l'acheteur ne va pas pouvoir récupérer cette somme qui va, en principe, rester acquise au vendeur. C'est ce qui est prévu dans les compromis que nous éditons.