Quand le compromis de vente n'aboutit pas...

Une vente immobilière ne se fait pas en claquant des doigts. C'est un long processus, avec plusieurs étapes : visites, offre d'achat, négociations, signature du compromis de vente et signature de l'acte définitif. Entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte authentique se déroulent en général trois mois. Trois mois pendant lesquels la vente peut prendre fin pour différentes raisons.

La signature du compromis de vente : un préalable indispensable

Une fois qu'un accord est trouvé sur le prix du bien, vendeur et acquéreur doivent le formaliser. C'est le compromis de vente. Ainsi, ils s'engagent réciproquement à mener la vente à son terme selon les conditions de l'accord. Ce document « vaut vente », même si le prix n'est pas encore payé et que l'acquéreur n'a pas pris possession des lieux.

Afin de signer le compromis de vente, deux solutions :

• Vous pouvez le signer sous seing privé (entre particuliers) en vous procurant un modèle d'acte. Vous n'aurez plus qu'à fournir les informations liées à la situation des parties et de l'immeuble. Avantage : vous pouvez signer très vite, dès que vous avez un acquéreur. Inconvénient : vous ne bénéficiez pas des conseils et de l'expertise du notaire.
• Vous pouvez signer devant notaire. Si vous n'êtes pas dans l'urgence, c'est ce que nous vous conseillons. Il rédigera tout l'avant-contrat et notamment les clauses particulières. Il recueillera tous les documents nécessaires à la vente. Pour vous, une signature et le tour est joué !

Le versement de l'acompte

A la signature du compromis de vente, l'acheteur verse généralement une somme afin de « bloquer » la vente. Son montant n'est pas prévu par la loi : c'est un accord entre acquéreur et acheteur. Elle peut être de 1 %, de 5 % ou de 10 % du prix de vente. Classiquement, il s'agit de 10 %.

Que le compromis soit signé entre particuliers ou devant notaire, c'est ce dernier qui encaisse l'acompte et le place sur un compte séquestre.

Le délai de rétractation

Légalement, tout compromis de vente doit être assorti d'un délai de rétraction de sept jours. Pendant ce délai, l'acquéreur peut valablement se rétracter sans avoir à payer d'indemnité. Aucune justification ne lui est demandée. S'il se rétracte dans les sept jours, il pourra récupérer les 10 % préalablement versés.

Pour ce faire, il lui suffit d'envoyer un courrier recommandé au vendeur ou au notaire, le tampon de la Poste faisant foi.

Les conditions suspensives

Lorsque l'acquéreur doit emprunter pour acheter, on insère dans le compromis une condition suspensive de crédit.

La condition suspensive d'obtention de crédit

L'acheteur doit y mentionner tous les prêts qu'il sollicite, leurs montants, leurs durées d'amortissement, leurs taux. A ce niveau-là, l'acheteur connaît déjà son plan de financement. Si l'acquéreur ne sollicite aucun crédit, il doit également le mentionner dans le compromis. Conséquence : il ne bénéficie d'aucune condition suspensive.

Légalement, le délai ne peut être inférieur à un mois. Mais il est préférable d'aménager un délai plus long : en général, il est porté à quarante-cinq jours.

Le compromis signé, l'acheteur doit commencer ses démarches pour trouver un financement. Si une banque accepte de le financer, il doit en faire part au vendeur ; la vente définitive aura bien lieu. S'il ne trouve aucun prêt, il doit fournir au vendeur une attestation de refus de prêt. Si le délai n'est pas dépassé, il devra récupérer son acompte. Autrement, le vendeur est en droit de le conserver.

La condition suspensive : j'achète si je vends

L'achat d'un nouveau logement peut se faire de plusieurs façons :

• Vous avez de l'épargne : vous achetez en fonds propres sans vendre votre résidence principale ;
• Vous vendez votre résidence principale, puis vous achetez ;
• Vous souscrivez un prêt-relais afin d'acquérir le nouveau bien. Entre-temps,vous tentez de vendre le logement actuel ;
• Vous insérez une condition suspensive selon laquelle vous ne vous portez acquéreur que si vous arrivez à vendre au préalable. Pour en savoir plus : Vendre ou acheter d'abord ?

Effet de cette condition suspensive : le bien est bloqué. Mais le vendeur n'est pas obligé d'accepter. C'est une position très inconfortable pour lui : la vente peut s'éterniser. Il sera nécessaire de mentionner une date butoir au terme de laquelle la vente prendra fin si l'acheteur n'a pas cédé son propre bien.

Les droits de préemption

En plus de la question du crédit, existe une condition suspensive d'urbanisme : une collectivité publique peut être prioritaire dans l'acquisition d'un bien et se substituer à l'acquéreur. Elle dispose alors d'un droit de préemption.

Le droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain est prévu par les différents dossiers d'urbanisme que le notaire doit consulter pour toute vente. La vente peut avoir lieu seulement si aucun droit de préemption n'existe ou, s'il y en a un, si l'Etat n'a pas voulu préempter.

Concrètement, le notaire devra adresser une déclaration d'intention d'aliéner à la collectivité titulaire du droit de préemption. Sa réponse interviendra dans un délai de deux à trois mois, suivant les spécificités de la zone.

Le vendeur ou l'acquéreur peut se renseigner sur l'existence d'un droit de préemption urbain en se rendant à la mairie ou à la Direction départementale des territoires. Pour en savoir plus : Le droit de préemption urbain

Le droit de préemption du locataire

Lorsque le bailleur souhaite vendre le bien qu'il loue, son locataire est prioritaire : il dispose aussi d'un droit de préemption. A la fin du bail, le propriétaire donne congé à son locataire. Ce congé pour vente vaut offre « prioritaire » pour ce dernier. S'il refuse de se porter acquéreur, il se retrouve sans titre locatif et doit partir. Toutefois, si le propriétaire souhaite par la suite vendre à des conditions plus favorables à un autre acquéreur, le notaire doit notifier la vente au locataire, qui peut se substituer à cet acheteur. C'est le second droit de préemption.

L'acquéreur peut donc se voir supplanté par le locataire, en vertu de ce second droit de préemption. Pour en savoir plus : Vendre le logement libre