Immobilier
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Promesse de vente

Lorsqu'un accord a été trouvé entre l'acquéreur et le vendeur, il faut le formaliser par une promesse de vente. Vous avez le choix entre la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente autrement appelé « promesse synallagmatique de vente ».

La promesse unilatérale de vente

Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage, dès la signature, à vendre le bien à un acquéreur pour un prix déterminé, et ce, pendant un certain délai. En revanche, l’acheteur ne s’engage pas immédiatement à acheter. Il dispose simplement d’une option qui est d’acheter ou de ne pas acheter. Pendant le délai précisé dans la promesse, il peut choisir d’acheter, en « levant l’option », ou inversement, de ne pas acheter en ne « levant pas l’option ». Il possède en la matière une totale liberté de décision.

Important : il est bien évident que s’il ne lève pas l’option, il accepte d’abandonner l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée au départ au vendeur.

Mais en aucune manière le vendeur ne peut contraindre l’acquéreur à acheter. Cependant, une fois que l’acheteur a levé l’option, il ne peut plus ensuite changer d’avis et refuser de signer l’acte de vente définitif.

A savoir : la promesse unilatérale de vente avait surtout un intérêt à l’époque où l’acheteur ne bénéficiait pas de droit de rétractation. Désormais, comme l’acheteur d’un logement dispose de ce droit qui lui permet de changer d’avis et de ne plus acheter aussi bien après avoir signé une promesse unilatérale de vente qu’un compromis, la promesse unilatérale de vente a perdu de son attrait.

La deuxième solution consiste à signer une promesse synallagmatique de vente, plus couramment appelée compromis de vente. C’est la solution que nous préconisons.

Le compromis de vente

En signant un compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent définitivement, l’un à vendre, l’autre à acheter. Dès sa signature, on dit que ce type de promesse « vaut vente » dès lors que vendeur et acheteur se sont entendus sur la chose (le bien en vente) et sur le prix. En théorie, cela signifie que le transfert de propriété a lieu immédiatement, alors que le prix n’est pas payé, et que l’acheteur ne prend pas possession du logement. Mais en pratique, il est toujours prévu dans le compromis de reporter ce transfert de propriété à la date de signature de l’acte définitif lorsque le prix de vente est totalement versé.

Promesse de vente avec ou sans notaire ?

Nous vous conseillons de faire systématiquement appel à un notaire pour signer la promesse de vente. Bien qu'il ne soit pas illégal de la signer directement entre particuliers, la rédaction de ce document et la constitution du dossier relèvent de la compétence de ce professionnel. Nous vous conseillons par conséquent de prendre rendez-vous avec lui dès que vous vous serez mis d'accord avec l’acheteur sur la vente de votre bien. En tant que professionnel du droit, il va vous conseiller utilement et établir lui-même le compromis ou la promesse unilatérale de vente, et prendre soin de vérifier que l’ensemble des documents requis ont bien été transmis à l’acheteur, soit avant la signature du compromis soit le jour même.

A savoir : de plus si le notaire vous propose de signer une promesse unilatérale de vente plutôt qu’un compromis de vente, celle-ci doit être enregistrée dans les 10 jours pour être valable, et c’est le notaire qui s’en charge.

Avantages à signer devant notaire

Lorsque vous signez le compromis devant notaire, c'est lui qui s'occupe de tout : rédaction de l'avant-contrat, vérification des pièces à transmettre à l’acheteur… et surtout, il est le garant de la validité de votre transaction sur le plan juridique. En tant que spécialiste, il peut vous conseiller pour la rédaction de conditions particulières, ou plus généralement sur la transaction.

Important : la signature d'un compromis de vente chez notaire n'est pas soumise à des frais spécifiques. Les sommes qui peuvent être réclamées à l'acheteur le jour de la signature (entre 500 € et 1.000 €) ne sont qu'une provision sur ce que ce dernier aura à payer le jour de la signature de l'acte authentique au moment de la vente définitive, environ trois mois plus tard.

Sachez également que si deux notaires (celui de l'acheteur et celui du vendeur) assistent à la signature du compromis, cela ne coûte pas plus cher, puisque la loi prévoit qu'en pareil cas, les deux notaires se partagent les frais à part égale.

Qui choisit et règle le notaire ?

L'usage veut que la priorité du choix du notaire revienne à l'acquéreur. Cependant, si, en tant que vendeur, vous souhaitez avoir votre propre notaire, vous le pouvez. Il est d’ailleurs très fréquent que vendeur et acquéreur fassent chacun appel à leur propre notaire. Sachez que cela n'engendre pas de frais supplémentaires. Le montant des « frais de notaires» reste donc le même avec un ou deux notaires : ils partagent entre eux la part d'émoluments qui revient à chacun. La facture totale des frais de notaire reste dans tous les cas à régler uniquement par l'acheteur.

Vous avez toujours la possibilité de faire appel au notaire de votre choix, quel que soit le lieu où est située son étude, les notaires ayant compétence sur tout le territoire national.

Quand deux notaires interviennent dans une vente, les tâches sont réparties par avance entre eux selon des règles fixées par les chambres interdépartementales des notaires. Il y en a toujours un chargé de la rédaction des actes. On dit qu’il a « la plume ». En Ile-de-France, c’est celui de l’acheteur.

Inconvénients à signer sans notaire

Même si la signature du compromis sans notaire est légale, nous vous la déconseillons pour plusieurs raisons. Le respect du formalisme, et en particulier la liste des pièces et des informations à fournir à l’acheteur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente méritent toute l'attention d'un professionnel. En effet, depuis le 27 mars 2014, le vendeur d’un bien situé en copropriété est tenu de transmettre un ensemble de pièces et d’informations à son acheteur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente. L’oubli ou l'omission de certaines d’entre elles fragiliseraient la transaction.

Important : en vous adressant d'emblée au notaire, vous optez pour la sécurité juridique : c'est lui qui va, non seulement rédiger l'acte mais aussi recenser toutes les pièces qui doivent servir à préparer la vente et dont la plupart sont à fournir à l’acheteur au plus tard à la date de signature de la promesse. Or en l'absence de certaines d’entre elles le délai de rétractation dont bénéficie l’acheteur ne commence à courir qu’à partir du moment où il les a reçues !

Le vendeur comme l'acheteur ont donc tous deux intérêt à recourir au notaire pour signer le compromis de vente. La signature de l'acte de vente quelques mois plus tard ne vient que confirmer le bon déroulement de la vente avec le paiement du prix par l'acheteur qui prend alors possession du bien.

A noter : Dans le cas où vous prévoyez un délai de plus de dix-huit mois entre le compromis de vente et l'acte de vente définitif, la signature doit impérativement se faire devant notaire. A défaut, le compromis ne serait pas valable.


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