Plus-value immobilière : vendre avant la réforme

L'annonce de la réforme de l'abattement pour délai de détention par le Premier Ministre a eu l'effet d'une douche froide pour de nombreux vendeurs. Le projet initial de réforme de la plus-value immobilière, qui prévoyait l'abrogation avec effet immédiat de l'abattement pour délai de détention, a été finalement abandonné. Après discussion, l'abattement est maintenu mais plus étalé dans le temps. Ainsi, l'exonération totale d'imposition n'intervient plus après 15 ans de détention mais après 30 ans. En outre, la disposition n'est applicable qu'aux actes définitifs de vente signés à compter du 1er février 2012.

En clair, il est encore temps de vendre en bénéficiant du régime antérieur mais pour cela, il est recommandé de signer le compromis de vente avant le 15 novembre 2011.

Le délai classique entre la signature d'un compromis de vente et de l'acte définitif est de trois mois. Ce délai permet au notaire d'obtenir tous les renseignements d'urbanisme (cadastre, POS/PLU...) et de purger le droit de préemption urbain de la mairie.

Ce délai permet également à l'acquéreur de solliciter un financement auprès des banques. Dans le compromis, on prévoit une clause par laquelle, en cas de refus de prêt, la vente est anéantie. C'est ce que l'on appelle la condition suspensive d'obtention du crédit.

Cette clause, qui est insérée dès lors que l'acquéreur achète à crédit, fait peser un aléa sur le vendeur. Alors que le compromis est signé et le délai de rétractation de l'acquéreur expiré, les difficultés de l'acquéreur à trouver son crédit peuvent retarder la date de la signature de l'acte authentique. En cas de refus de prêt, la clause peut conduire à annuler la vente et les éventuels 10 % versés par l'acquéreur lui sont restitués. Le vendeur doit alors repartir à zéro et a perdu beaucoup de temps !

Or, le nouvel abattement pour durée de détention s'applique aux cessions intervenues à compter du 1er février 2012. Pour bénéficier du régime antérieur, le compromis doit être idéalement signé avant la mi-novembre. Beaucoup de vendeurs se posent alors la question de savoir s'il est possible de subordonner la vente à la signature de l'acte authentique avant le 1er février 2012.

Recourir au notaire dès le compromis de vente

Par la rédaction de l'avant-contrat de vente, il est possible pour le vendeur de conditionner la vente à la signature de l'acte authentique avant l'entrée en vigueur de la réforme. Cela nécessite une rédaction très précise afin d'éviter tout litige ultérieur. Maître Thierry Delesalle, notaire à Paris, expose plusieurs solutions pour protéger le vendeur.

Condition suspensive de réalisation de l'acte authentique

Dans le compromis, on prévoit toujours une date à laquelle sera signé l'acte authentique de vente. Au delà de cette date, la partie qui refuse de signer peut être mise en demeure de le faire mais la vente n'est pas annulée, elle est en suspens dans l'attente d'une nouvelle date pour la signature. Si la date de signature de l'acte authentique est reportée après le 1er février, le vendeur se retrouve imposé avec le nouveau régime.

Il est néanmoins possible de prévoir que la date prévue est une "date couperêt au delà de laquelle le compromis est caduc", explique Maître Delesalle. "Le vendeur dispose alors d'un choix, soit considérer qu'il est libéré, soit accorder une prorogation de délai à l'acquéreur." Bien sûr, cette clause devra être impérativement rédigé dans le compromis par un notaire.

Clause de prix alternatif

Il est également valable juridiquement de prévoir dans le compromis de vente une clause de prix alternatif. Deux prix de vente seraient inscrits, un prix en cas de signature avant le 1er février 2012, un autre si la signature intervient après cette date. Le vendeur ajuste donc son prix en fonction du niveau d'abattement. "C'est une possibilité risquée pour l'acquéreur mais éventuellement envisageable sur des durées de détention assez courtes, 6 ou 7 ans". En effet, sur ces durées, les effets de la réforme sont assimilables. Lorsque le bien est détenu depuis 6 ans, l'abattement est de 10 % pour une signature de l'acte authentique avant le 1er février 2012 et de 2 % si elle intervient après.

Promesse unilatérale de vente

Par une promesse unilatérale d'achat, le vendeur promet de vendre le bien à tel prix à un bénéficiaire. Ce dernier dispose d'un délai pour lever ou non l'option. Au delà du délai d'option, si l'acquéreur n'a pas levé l'option, la promesse est caduque et le vendeur libre de vendre le bien à un tiers. La vente n'est définitivement formée qu'après la levée de l'option par le bénéficiaire.

Dans la promesse unilatérale, il est alors possible de prévoir que l'option sera valablement levée par la signature dans le délai d'option de l'acte authentique constatant la vente et le paiement du prix. Ainsi, si l'acquéreur refuse ou ne peut pas signer l'acte de vente à la date prévue, l'option expire et le vendeur se retrouve libre.

Trouver rapidement un acquéreur

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Réaliser ses diagnostics

La signature du compromis de vente est subordonnée à la fourniture par le vendeur à l'acquéreur d'un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires, réalisés le plus souvent par un technicien certifié. Ceux-ci ont pour objet d'informer l'acquéreur sur tous des caractéristiques essentielles du bien : est-il économe en énergétique ? Contient-il du plomb ou de l'amiante ? Est-il infesté d'insectes nuisibles ? Les installations de gaz et d'électricité sont-elles sûres ? Le bien est-il situé à proximité d'une centrale nucléaire ?

Il y a au moins deux bonnes solutions pour faire ses diagnostics très tôt lors de la mise en vente :

• 1) La loi oblige les vendeurs à fournir ces documents et aucun notaire n'accepterait de vous faire signer un compromis de vente sans que ces diagnostics n'aient été établis. Depuis 1er janvier 2011, le résultat du diagnostic de performance énergétique doit figurer dans l'annonce immobilière : vous avez donc intérêt à faire réaliser tous vos diagnostics en amont de la publication de l'annonce immobilière.
• 2) En fournissant ces diagnostics dès la visite, vous permettez à l'acquéreur de se faire une idée précise des caractéristiques essentielles du bien. Il est tout de suite prévenu des inconvénients (tous les biens en possèdent !), peut prévoir un montant de travaux et se faire une idée claire. Vous limitez ainsi les risques de rétractation après la signature du compromis. Un bon niveau de performance énergétique peut être un argument de poids à faire valoir auprès de l'acquéreur. D'autres documents, notamment pour les biens en copropriété peuvent être utilement fournis aux candidats acquéreurs.

Faire des simulations

Certains vendeurs peuvent hésiter à retarder leur projet de vente. Avant de prendre une décision, il est opportun de réaliser des simulations. Une calculette sur pap.fr vous permet de prévoir le montant de l'imposition sur la plus-value selon que l'acte authentique est signé avant ou après l'entrée en vigueur de la réforme.