Immobilier
de particulier à particulier

Les diagnostics pour vendre

Lors de la vente d'un bien immobilier, la loi oblige le vendeur à fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique de l'immeuble qui doit être obligatoirement annexé à la promesse ou au compromis de vente (article L 271-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Le dossier comprend les diagnostics suivants :

Ces diagnostics ne doivent pas forcément être tous réalisés ; en effet, le nombre de diagnostics varie selon :

  • la nature du bien ;
  • sa date de construction ;
  • sa localisation.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour ma vente

A ces diagnostic s'ajoute, pour l'essentiel des biens en copropriété, le mesurage de la surface privative, dit métrage loi Carrez.

Notre logiciel vous permet de déterminer facilement vos besoins en diagnostics.  Sachez que pour l'ensemble de ces diagnostics, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic par téléphone au 09.70.69.08.87. Vous pouvez également commander en ligne.

Les diagnostics doivent tous être réalisés par un diagnostiqueur professionnel. Seuls l'état des risques et le métrage loi Carrez peuvent être réalisés, soit par un diagnostiqueur, soit par le particulier lui-même. Enfin, le diagnostic assainissement est délivré par le Spanc (service public d'assainissement non collectif) ; ses coordonnées sont disponibles en mairie.

Les diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière

Jusqu'à neuf diagnostics peuvent être obligatoires pour vendre un bien immobilier. S'ajoute en copropriété le métrage loi Carrez.

Le constat de risque d'exposition au plomb

Pour lutter contre le risque sanitaire (saturnisme dans les cas les plus graves) que représente l’ingestion ou l’inhalation du plomb contenu dans les revêtements (peintures essentiellement), un constat de risque d’exposition au plomb (« Crep ») doit être réalisé lors de la vente d’un logement construit avant le 1er janvier 1949 ; Il s'agit de mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement (la peinture essentiellement) et son état de conservation. Le diagnostic plomb concerne les ventes de logements construits avant le 1er janvier 1949.
La durée de validité du Crep est d'un an mais cette durée est sans limite si le diagnostic est négatif.

L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante

Pour lutter contre le risque sanitaire (cancer dans les cas les plus graves) que représente l’inhalation de fibres d’amiante contenues dans les revêtements (flocages, calorifugeages et faux plafond essentiellement), un état amiante doit être réalisé pour la vente d’un bien bâti (un logement, un commerce, un box, etc.) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
La durée de validité du diagnostic amiante est de trois ans mais cette durée est sans limite si le diagnostic est négatif.

L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment

Pour lutter contre le risque pour le bâtiment (nécessité de démolition totale ou partielle dans les cas les plus graves) que représentent les termites, insectes xylophages (= qui mangent le bois), un état relatif à la présence de termites doit être réalisé pour la vente d’un bien bâti (un logement, un commerce, un box, etc.) situé dans une zone déclarée contaminée.
La durée de validité du diagnostic termites est de six mois mais la plupart des diagnostiqueurs en proposent la réactualisation à un tarif préférentiel.

L'état des risques naturels et technologiques

Pour informer de l’existence de risques naturels (inondation par exemple) ou technologiques (accidents industriels) qui peuvent mettre en péril un bien (destruction dans les cas les plus graves), un état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT) doit être réalisé pour la vente de tout bien immobilier, bâti (un logement, un commerce, un box, etc.) ou non bâti (un terrain).
La durée de validité de l’ERNMT est de six mois

L'état de l'installation intérieure de gaz

Pour lutter contre les risques liés aux installations de gaz défectueuses (intoxication et/ou explosion dans les cas les plus graves), un état de l'installation intérieure de gaz doit être réalisé pour la vente d’un logement disposant d’une installation intérieure de gaz de plus de quinze ans.
La durée de validité du diagnostic gaz est de trois ans.

L'état de l'installation intérieure d'électricité

Pour lutter contre les risques liés aux installations d’électricité dangereuses (chocs électriques, départs de feu dans les cas les plus graves), un état de l'installation intérieure d’électricité doit être réalisé pour la vente d’un logement disposant d’une installation intérieure d’électricité de plus de quinze ans.
La durée de validité du diagnostic électricité est de trois ans.

Le diagnostic de performance énergétique

Pour sensibiliser les citoyens aux économies d’énergie et à la lutte contre l’effet de serre (réchauffement de la planète et multiplication des phénomènes extrêmes d'ordre climatique dans les cas les plus graves), un diagnostic de performance énergétique doit être effectué pour toute vente d’un bien bâti (logement, commerce, etc.) disposant d'une installation de chauffage ou de refroidissement.
La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de dix ans.

La « classe énergie », c’est-à-dire le niveau de consommation d’énergie pour être chauffé, symbolisée par une lettre (de « A » à « G »), doit figurer dans toutes les annonces de ventes.

Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif

Pour protéger les sols contre la pollution liée aux rejets des eaux usées (contamination de la nappe phréatique dans les cas les plus graves), un document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif doit être établi pour la vente d’un logement disposant d’un assainissement non collectif (on parle également d’assainissement individuel ou plus simplement de fosse septique).
La durée de validité du diagnostic assainissement est de trois ans.

En présence d'une installation collective (= tout-à-l'égout), le notaire exige souvent un document indiquant que le logement est bien raccordé au réseau. Par ailleurs, certaines communes exigent un diagnostic assainissement en cas de raccordement au tout-à-l'égout.

L'information sur la présence d'un risque de mérule

Pour sensibiliser les personnes aux risques que représentent pour les bâtiments les mérules (nom scientifique : serpula lacrymans), champignons « lignivores » c’est-à-dire qui mangent le bois (destruction du bâtiment dans les cas les plus graves), une information sur la présence d’un risque mérule doit être fournie lors de la vente de tout bien bâti (logement, commerce, etc.). Il ne s’agit pas, comme pour les termites, d’une expertise du bien mais seulement d’une information (l’arrêté préfectoral) sur la présence au niveau local de foyers de mérules

Le métrage loi Carrez

Pour informer l’acquéreur de la surface habitable privative, un métrage loi Carrez doit être réalisé pour toute vente d’un bien bâti (logement, commerce, etc.) en copropriété, sauf exceptions (les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots d’une superficie inférieure à huit mètres carrés).
Le métrage à une durée illimitée mais des travaux qui auraient augmenté ou réduit la superficie doivent obliger le vendeur à mesurer de nouveau la superficie habitable du logement.

L'intérêt des diagnostics immobiliers

Les diagnostics techniques imposés lors de la vente d’un bien immobilier ont parfois mauvaise presse : inutiles, peu fiables, coûteux, etc. C’est pourtant largement injuste puisqu’ils permettent :

  • la protection de l’acheteur. Mieux informé, l’acheteur décide d’acheter/de ne pas acheter/de négocier le prix en connaissance de cause. Son consentement est éclairé, ce qui est bien normal compte tenu des sommes engagées ! Le risque d’une mauvaise surprise diminue, tout comme celui d’avoir à engager des travaux non prévus et donc non budgétisés ;
  • la protection du vendeur. Le fait de porter à la connaissance de l’acheteur toutes les informations contenues dans les diagnostics réduit considérablement le risque de contentieux avec un acheteur mécontent. Une fois la vente signée, le vendeur peut donc sereinement tourner la page puisque grâce aux diagnostics et aux informations transmises, le risque d’un contentieux avec l’acheteur est réduit.

Pour que les diagnostics remplissent pleinement leur office, nous recommandons fortement aux vendeurs de les faire réaliser dès la mise en vente de manière à ce que les candidats acquéreurs soient informés le plus tôt possible et formulent ainsi des offres d’achat réfléchies.

Commander mes diagnostics

 Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier : Les diagnostics immobiliers pour la vente


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Les diagnostics immobiliers à réaliser

Lors d'une vente, le vendeur doit fournir à l'acheteur un certain nombre de diagnostics concernant l'état du bien vendu. Cela permet à l'acquéreur...