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Les délais à connaître lors de la vente

Le vendeur ne le sait pas toujours mais il doit fournir les diagnostics avant la signature de la promesse de vente.

Le diagnotic de performance énergétique obligatoire dès l'annonce

Depuis le 1er janvier 2011, toute annonce de vente ou de location doit indiquer sa « classe énergie ». Celle-ci figure dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit donc être réalisé avant le passage de l'annonce.

Diagnostics avant tout compromis

Il est impératif que le vendeur ait fait faire les diagnostics afférents au bien avant la signature du compromis. L'intérêt est que votre acheteur puisse faire son choix en pleine connaissance, lui permettant ainsi d'exercer ou non son droit de rétractation.

L'information prend la forme d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au compromis de vente.

La signature du compromis

Vendeur et acquéreur se rencontrent et remplissent trois compromis de vente. Une fois signés, un exemplaire est adressé à l'acquéreur par courrier recommandé avec accusé de réception. Cela permet de fixer avec certitude la date à laquelle commence le délai de rétractation de sept jours.

Le délai de rétractation

Le délai de rétractation commence à courir dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Peu importe si l'acheteur la récupère aussitôt ou plus tard. Ainsi, si l'acheteur tarde à récupérer le recommandé, le délai de sept jours s'écoule quand même.

Le versement des 10 %

Pendant le délai de rétractation, le vendeur ne peut percevoir les 10 % au titre de l'acompte sur le prix définitif. Ce montant doit être versé à l'expiration du délai de rétractation de sept jours. L'acquéreur remet alors au vendeur un chèque établi à l'ordre du notaire qui sera chargé de la vente.

Délai entre le compromis et l'acte définitif de vente

Vous allez devoir prévoir dès la signature du compromis le délai maximal dans lequel l'acte de vente définitif devra être signé. C'est ce que l'on appelle le délai de réalisation de la vente.

Il faut en principe compter trois mois, voire quatre, entre le compromis et la vente définitive. Une fois votre calcul fait, vous allez indiquer dans le compromis la date butoir à laquelle la vente doit être signée.

Rien ne vous interdit cependant d'envisager un délai dépassant les dix-huit mois, ou de proroger le compromis initial pour une durée qui le porte à plus de dix-huit mois. Dans ce cas, pour que l'acte soit valable, vous devez obligatoirement faire appel au notaire pour le rédiger et vous le faire signer et ce, depuis le 1er juillet 2009.

Peut-on signer directement l'acte définitif ?

Non, il n'est jamais possible de signer un acte définitif directement pour plusieurs raisons :

Droit de préemption des collectivités publiques

Le droit de préemption est un droit d'achat prioritaire par un acheteur autre que le vôtre et qui va se substituer à lui. La commune, l'Etat ou le département peuvent préempter. Sur le plan pratique, votre notaire doit adresser une DIA (Déclaration d'intention d'aliéner) à la collectivité titulaire du droit. Le délai de réponse est de deux mois, et de trois mois en matière de périmètre sensible.

Droit de préemption du locataire

le notaire doit vérifier en cas de logement loué, si le droit de préemption a été purgé. Ce droit ne peut évidemment exister que si un locataire occupe le local vendu.

Trois cas peuvent alors se présenter :

  • il s'agit de la première vente d'un appartement depuis la division d'un immeuble par lots (mise en copropriété). Le texte de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 précise les démarches à effectuer, et le délai accordé au locataire pour préempter est de deux mois;
  • il s'agit de la vente en une seule fois de la totalité d'un immeuble comportant plus de dix logements à un acquéreur refusant de proroger les baux en cours pour une durée de six années. Vous devez alors notifier la vente à chaque locataire qui dispose dans ce cas d'un délai de quatre mois pour préempter. Notez que dans ce cas la mairie doit également être informée des conditions de la vente pour lui permettre, le cas échéant, de préempter afin d'assurer le maintien dans les lieux des locataires (cette disposition figure dans les annexes, à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975) ;
  • il s'agit de la vente de logements loués conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Six mois avant l'expiration du bail, vous devez informer votre locataire de votre intention de vendre le logement. A cet effet, vous devez lui envoyer un congé pour vente par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. A réception du congé, votre locataire dispose de deux mois pour donner sa réponse. S'il ne répond pas ou s'il refuse votre proposition, l'offre de vente devient caduque. Il devra alors quitter les lieux à l'expiration du délai de préavis.
    A l'inverse, s'il accepte, dans le délai de deux mois précité, l'offre de vente, il doit vous en informer par lettre recommandée avec accusé de réception. A réception de sa réponse, il dispose de deux mois pour signer l'acte de vente. Ce délai est porté à quatre mois en cas de recours à un prêt immobilier.
  • Par la suite, si vous vendez à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles initialement prévues dans l'offre, votre locataire dispose d'un deuxième droit de préemption. L'offre est valable pendant un mois à compter de la réception et elle est caduque au-delà si elle n'a pas été acceptée.

    La condition suspensive liée au prêt

    Il est rare d'acheter son logement sans l'aide d'un prêt immobilier. Le compromis est dans ce cas automatiquement conclu sous la condition suspensive que l'acheteur obtienne ses prêts (article L 312-16 du Code de la consommation).

    Il est indiqué dans le compromis le délai dont dispose l'acheteur pour obtenir ses prêts. Ce délai ne peut être inférieur à un mois à compter de la signature du compromis. Mais il s'agit d'un minimum, et c'est un peu court pour permettre à votre acquéreur d'obtenir ses prêts. Nous vous conseillons de fixer un délai plus long. Il est d'usage de prévoir que l'acheteur dispose de quarante-cinq jours pour obtenir ses prêts. Si l'acheteur reçoit de sa banque une proposition conforme à celle prévue pendant ce délai, on considère que la condition est bien réalisée. Il lui suffit alors de vous prévenir qu'il va pouvoir acheter votre logement.

    L'offre de prêt

    Une fois que votre demande d'emprunt a été acceptée par la banque, cette dernière vous envoie l'offre de prêt par lettre recommandée avec accusé de réception. Afin que vous puissiez réfléchir avant de vous engager, la loi Scrivener impose d'attendre un délai de dix jours à compter de la réception de l'offre avant de l'accepter (article L.312-10 du Code de la consommation).

    Notez que le jour de la réception de l'offre ne compte pas dans le délai : elle ne peut donc être acceptée avant le onzième jour.

    L'offre est valable au moins pendant trente jours. En clair, la banque est tenue de maintenir les conditions proposées durant ce délai.

    Une fois l'offre de prêt acceptée, vous devez signer le contrat de vente au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'acceptation de l'offre de prêt. Au-delà, la proposition devient caduque.

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