Les litiges de la vente en viager

Dans une vente en viager, les parties ont des obligations jusqu'à l'extinction du contrat, au décès du crédirentier. Cet étalement de l'exécution du contrat peut donner lieu à des litiges.

Si le crédirentier quitte le logement ?

Il peut arriver que le vendeur quitte les lieux pour des raisons médicales, parce qu'il ne peut plus vivre seul dans son logement.

Dans ce cas, l'acheteur ne pourra occuper le logement qu'après avoir obtenu l'autorisation du vendeur. Cette modification peut donner lieu à une révision du montant de la rente.

Pour prévenir tout litige, il est conseillé d'insérer une stipulation dans le contrat de vente prévoyant ce rééchelonnement.

Si l'acheteur cesse de payer les rentes ?

Après avoir mis en demeure l'acheteur de payer, le vendeur peut utiliser des voies de règlement judiciaire.

Injonction de payer. C'est une procédure simplifiée de recouvrement d'une créance d'origine contractuelle dont le montant est déterminé.

La demande du vendeur est portée, selon son montant, devant la juridiction de proximité ou le tribunal d'instance. Après avoir constaté l'existence d'une dette échue et non réglée, le juge délivre une injonction de payer. Reste à faire exécuter ce jugement.

Privilège du vendeur. Cette clause inscrite par le notaire au moment de la vente permet au vendeur de faire vendre le bien aux enchères et de se payer sur le prix.

Clause résolutoire. En général, une clause du contrat de vente viagère prévoit la résolution automatique de la vente en cas de non-paiement des rentes par le débirentier. La résolution doit être constatée par un juge.

Dans ce cas, la vente est annulée rétroactivement : elle est censée n'avoir jamais existé. Le vendeur récupère la propriété du bien et peut même obtenir auprès du juge la conservation du bouquet et des rentes déjà perçus à titre d'indemnisation.

La revente du viager

Le débirentier peut vendre le viager et reçoit un bouquet équivalent à l'ensemble des sommes qu'il a déjà payées.

Le nouveau débirentier doit payer les rentes dans les mêmes conditions. S'il est défaillant, l'ancien débirentier pourrait être appelé à payer.