Quelles sont les sanctions en cas de vice caché ?

En vertu de l'article 1644, l'acquéreur a « le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ».

La première possibilité énoncée dans le texte de loi correspond à l'action en résolution de la vente, la deuxième hypothèse mentionnée est l'action en diminution du prix. L'action en résolution provoque l'annulation du contrat de vente, alors que l'action en diminution permet de prolonger le contrat en y modifiant le prix.

Parfois, le juge peut fermer l'action en résolution pour mettre en place une simple action en diminution du prix, s'il estime que le vice invoqué n'est pas d'une gravité suffisante pour annuler le contrat.

En cas de résolution de la vente

Si la vente est résolue, l'acquéreur devra rendre l'immeuble dans l'état dans lequel il l'a acheté. En échange de quoi, le vendeur lui restituera le prix du bien, les frais de procès et de la vente ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement.

En cas de diminution du prix

Lorsqu'il est question d'une diminution du prix, les experts doivent estimer la moins-value qui résulte de ce vice. L'acquéreur se voit alors rendre une partie du prix et conserve la chose.

Selon la Cour de cassation, l'action estimatoire est destinée à replacer l'acheteur dans l'état dans lequel il se serait trouvé si le bien n'avait pas été vicié. Dès lors, on situe mieux l'étendu de la diminution du prix. Celle-ci est calculée, souvent, en fonction du coût des travaux à effectuer pour que le bien retrouve sa vraie nature. On vise ici une remise en l'état.

Les délais pour agir

L'acquéreur dispose d'un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour intenter l'action en garantie.

Mais il est préférable, pour l'acheteur, d'agir dès qu'il prend connaissance de l'existence du vice.

Le délai de deux ans de la prescription ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice, même si celle-ci intervient longtemps après.