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Investir dans une résidence de tourisme

Un tel investissement peut se résumer en quatre points :

  • 1/ Vous achetez un logement neuf (ou sur plans) dans une résidence de tourisme classée.
  • 2/ Vous confiez la gestion de votre bien à une société de gestion qui s'occupe de tout (entretien et location du bien) et vous garantit un loyer.
  • 3/ Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt et de la récupération de la TVA.
  • 4/ Vous pouvez occuper le logement quelques semaines par an.

Un logement en résidence de tourisme.

Une résidence de tourisme est un complexe immobilier spécialement conçu pour les vacances et offrant à une clientèle touristique un certain nombre de services. Plus précisément, c'est un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, offerts à la location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs, et est gérée dans tous les cas par une seule personne, le plus souvent une société.

Pour bénéficier de cette appellation, les résidences doivent obtenir leur classement auprès des services de la préfecture du département. Elles sont réparties en catégories représentées par des étoiles dont le nombre croît avec le confort et les équipements.

Pour le vacancier, la résidence offre une formule de séjour astucieuse en proposant un hébergement assorti de services et d'activités de loisirs. Citons notamment la restauration, le nettoyage des logements, la fourniture du linge, l'accueil, la garde des enfants, mais également la présence d'une piscine, d'une salle de musculation ou de divers équipements sportifs (tennis, golf, etc.), d'une laverie. Toutes les résidences évidemment ne disposent pas de l'ensemble de ces prestations qui sont fonction de la catégorie de la résidence.

Une propriété sans souci

Compte tenu de tous ces services, l'investissement en pleine propriété serait trop lourd financièrement car les services proposés et les équipements communs génèrent des charges élevées. Aussi, les formules d'achat mises au point par les promoteurs et commercialisateurs vous permettent de ne payer au final que ce dont vous avez besoin, soit quelques semaines de vacances par an.

L'idée est simple. Pour rentabiliser un investissement de loisirs qui ne va vous servir que pendant vos vacances, il faut le louer le reste du temps.

Vous allez donc tout simplement confier l'exploitation de votre bien à une société. Ainsi, lorsque vous achetez dans une résidence de tourisme, vous signez en fait deux contrats : un acte de vente classique et dans le même temps un bail commercial, avec une société d'exploitation qui va gérer votre bien à votre place. Elle va non seulement s'occuper de le donner en location saisonnière à des touristes mais également de l'entretenir. Autrement dit, vous ne vous occupez de rien.

Des loyers garantis

La société d'exploitation vous garantit le versement d'un loyer qui est déterminé au départ. S'agissant d'un bail commercial, il est en principe indexé tous les trois ans. Le montant garanti tient compte du prix des locations saisonnières, du taux de remplissage, mais également des charges afférentes au logement (entretien, réparations) et des frais de commercialisation des séjours. Il dépend également du nombre de semaine où vous vous réservez le logement (jusqu'à cinq/six semaines).

L'avantage de la formule réside donc dans la garantie de loyer résultant du contrat de bail, et dans l'absence de contraintes de gestion et d'entretien.

Une propriété défiscalisée

Lorsque vous investissez en résidence de tourisme, vous pouvez prétendre au dispositif de défiscalisation Scellier-Bouvard. On parle aussi de réduction d'impôt Scellier résidences services.

Les conditions

Vous pouvez bénéficier de l'avantage fiscal si vous investissez jusqu'au 31 décembre 2012 (la date de signature de l'acte authentique faisant foi), dans un logement neuf ou acquis en l'état futur d'achèvement (achat sur plans) situé dans une résidence de tourisme.

Vous devez vous engager à louer le logement meublé pendant au moins neuf ans, à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. C'est la raison pour laquelle vous signez un bail commercial d'une durée minimale de neuf ans.

Aucune condition tenant au montant du loyer et/ou aux ressources des locataires et occupants n'est à respecter.

L'avantage fiscal

Il prend la forme d'une réduction d'impôt égale à 18 % du prix de revient pour les investissements réalisés en 2011 et 2012 (contre 25 % auparavant). Le prix de revient est pris en compte dans la limite de 300.000 €. Au titre d'une même année d'imposition, plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction d'impôt. Toutefois, la base de la réduction d'impôt, calculée sur le prix de revient du ou des logements, ne peut excéder 300.000 € au titre d'une même année d'imposition : la réduction d'impôt annuelle maximale est donc de 54.000 €.

La réduction est étalée sur neuf ans, par neuvièmes, à compter de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure.

Le prix de revient s'entend du prix d'acquisition hors taxe (sur la TVA, voir ci-dessous) majoré des frais de notaire, de 3 % environ puisqu'il s'agit d'un logement neuf.

Exemple Vous achetez sur plans en 2011 un logement neuf d'une valeur de 400.000 € dans une résidence de tourisme. Il vous est livré puis mis en location en 2012. La réduction d'impôt s'élève à : 300.000 x 18 % = 54.000 €. Elle est étalée sur neuf ans, à raison de 6.000 € par an, au titre de l'imposition des revenus des années 2012 à 2020. Dans des conditions identiques mais pour un investissement d'un montant de 200.000 €, la réduction d'impôt est de (200.000 X 18 %)/9 = 4.000 € par an.

Il s'agit, non d'un crédit d'impôt, mais d'une réduction d'impôt. Si le montant d'impôt est insuffisant pour absorber la réduction d'impôt, le solde est reporté sur l'impôt sur le revenu des six années suivantes. Au final, compte tenu de cette possibilité de report, la réduction d'impôt peut s'étaler sur quinze ans.

Des loyers peu imposés

En principe, le bail commercial portant sur un logement meublé, vous allez déclarer les loyers en bénéfices industriels et commerciaux (Bic) et bénéficier du régime des micro-entreprises, c'est-à-dire d'un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant de vos recettes.

Mais comme pour une location meublée classique, vous pouvez opter pour un régime réel d'imposition. Dans ce cas, vous déduisez vos charges, et vous pouvez amortir la fraction du prix de revient du logement excédant 300.000 € (soit sur 100.000 € pour une acquisition d'un montant de 400.000 €). Du fait des charges déductibles, le loyer perçu est en principe pas ou très peu imposé.

Une acquisition sans TVA

Cerise sur le gâteau : l'avantage fiscal va se cumuler avec la récupération de la TVA, qui va tout simplement être déduite du prix de vente. Il faut savoir en effet que lorsque vous achetez un logement neuf, la vente est soumise à la TVA au taux de 19,6 %. Le prix annoncé est donc un prix TTC et c'est le vendeur qui reverse au fisc la TVA que vous avez en fait payée.

D'un autre côté, les prestations offertes dans le cadre des résidences de tourisme sont elles-mêmes soumises à TVA, ce qui permet de déduire de la TVA sur les locations (à reverser au Trésor) la TVA sur le prix de vente. Pour vous faciliter les choses, la plupart des promoteurs vous proposent aujourd'hui de récupérer immédiatement cette TVA, qui vient donc en déduction du prix de vente. En d'autres termes, vous allez payer un prix hors taxes et non TTC.

Dans ce cas, la réduction d'impôts est calculée sur le prix hors taxes puisque vous ne supportez pas la TVA.

En ce qui vous concerne, vous êtes tenu de conserver le bien pendant une durée de vingt ans. Dans le cas contraire, vous devrez reverser au fisc 1/20 de la TVA par année restant à courir.

Au final, entre la récupération de TVA, les loyers garantis et la réduction d'impôt, le prix de revient de votre logement en résidence de tourisme est diminué de presque moitié.

Conseil : faites faire des simulations pour bien mesurer les performances financières et fiscales de votre investissement.

Des vacances assurées

En général, les formules d'investissement en résidences de loisirs vous offrent la possibilité d'occuper votre logement quelques semaines par an. Le nombre de semaines et le type de semaines (haute, moyenne ou basse saison) déterminent le montant du loyer qui vous est garanti, sachant que ces semaines qui vous sont réservées sont considérées comme des loyers en nature.

Les grands groupes de résidences ont mis en place un système d'échanges qui vous permet de changer de résidence ou de période quand vous le désirez.

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