Couple marié : acheter à deux, sans faux pas !

Acheter sans contrat de mariage : la communauté réduite aux acquêts

C’est le régime légal qui s’applique par défaut à 80 % des couples mariés en France. Définition :

• Les biens communs sont ceux acquis pendant le mariage, même par un seul époux ;
• Les biens propres sont ceux détenus avant le mariage ou reçus par héritage ou donation.

👉 Acheter avec des fonds propres

Même si vous utilisez de l’argent issu d’une donation ou d’un héritage, le bien sera considéré comme commun sauf si vous mentionnez une clause d'emploi ou de remploi dans l’acte notarié.

💡 Exemple : Claire reçoit 100 000 € de sa grand-mère et achète un appartement pendant le mariage. Si elle ne fait pas de déclaration de remploi, le bien sera commun, même si elle a financé seule l’achat.

👤 Acheter seul : possible, mais le bien est commun

Même si un seul époux signe l’acte, le logement acquis pendant le mariage est en principe commun, sauf en cas de clause spécifique ou de séparation de biens.

⚠️ Il est rare qu’un époux achète seul sans que la banque n’exige la signature de son conjoint. Le conjoint ne pourra pas faire annuler l’acte, sauf en cas de dépense manifestement excessive.

👉 Gestion des biens communs

• Chaque époux peut gérer seul les biens communs (location, entretien, travaux, perception des loyers) ;
• L’accord des deux est indispensable pour vendre, donner ou hypothéquer la résidence principale.

À savoir : Les loyers perçus d’un logement commun appartiennent à la communauté. Chaque époux peut les utiliser librement.

👉 Construire sur le terrain de son conjoint : attention à l’accession

Selon l’article 552 du Code civil, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus ». Cela signifie que toute construction édifiée pendant le mariage sur un terrain appartenant à l’un des époux lui appartient intégralement, sauf convention contraire.

💡 Exemple : Vous construisez une maison sur un terrain appartenant à votre conjoint ? Il en sera l’unique propriétaire, même si vous avez payé les travaux.

L'exception qui confirme la règle 

• Vous pouvez signer une convention d’indivision ou une déclaration de propriété conjointe, précisant que la maison appartiendra à celui qui l’a financée ou aux deux époux. Le plus sûr est de prévoir cela avant le début des travaux, par un accord formel établi chez le notaire. Cela permet d’éviter tout conflit ultérieur, notamment en cas de divorce ou de succession.
• Le conjoint ayant financé la construction peut demander une indemnité lors de la liquidation, sans droit de propriété, sous réserve de justificatifs et d'accord ou décision judiciaire.
• Mariage sous séparation de biens : prudence renforcée. Dans ce régime, le terrain reste exclusivement au propriétaire du terrain, et sans accord préalable, l'autre époux n'a aucun droit sur la maison, même s'il l'a financée.

📌 En résumé

Situation	Conséquence
Vous construisez sur un terrain propre à votre conjoint	Le bâtiment lui appartient, sauf convention contraire
Vous êtes en séparation de biens et ne prévoyez rien	Vous n’avez aucun droit sur la maison construite
Vous signez une convention préalable chez le notaire	La propriété peut être répartie selon votre volonté

Acheter sous le régime de la séparation de biens

👤 Acheter seul un bien propre

Ce régime suppose une indépendance totale des patrimoines. Chaque époux possède les biens à son nom propre, y compris ceux acquis pendant le mariage. Ce régime confère une indépendance financière totale. Chaque époux :

• Reste propriétaire des biens qu’il achète, avant ou après le mariage ;
• Gère ses biens comme il l’entend, y compris en cas de vente ou de location.

L'avantage dans ce cas est qu'il n'y a pas de mise en commun automatique. Mais cela peut créer des déséquilibres en cas de séparation.

👥 Acheter à deux : le régime de l’indivision

Les biens achetés ensemble sont présumés indivis à 50/50, sauf si vous indiquez une autre répartition.

💡 Exemple : Julie apporte 80 000 € et Marc 20 000 €. Ils peuvent acheter un appartement en indivision 80/20, à condition que cela figure dans l’acte notarié :

• Répartition mentionnée dans l’acte : elle s’applique en cas de séparation ;
• Aucune mention : chacun est réputé propriétaire à 50 %.

Société d’acquêts : une option intermédiaire

Les époux peuvent créer une société d’acquêts pour mettre en commun certains biens (comme la résidence principale), tout en restant sous séparation de biens pour le reste.

🔁 Acheter sous la communauté universelle

Avec ce régime, tous les biens (avant et après le mariage) sont mis en commun, sauf clause d’exclusion spécifique pour les donations ou successions.

• Avec clause d’attribution intégrale : au décès, le conjoint survivant récupère tous les biens communs ;
• Sans clause spécifique : les héritiers du défunt conservent leurs droits.

La protection du logement familial

La protection s'applique uniquement à la résidence principale, où la famille vit habituellement, quel que soit le type d'occupation. Elle ne concerne pas les résidences secondaires.

👉 Pendant le mariage

Selon l’article 215 du Code civil, aucun époux ne peut vendre, louer, donner ou hypothéquer la résidence principale sans l’accord de l’autre, quel que soit le régime matrimonial. Le conjoint qui n’a pas donné son consentement à l'acte est en droit d'en solliciter l'annulation.

🧑‍⚖️ Le tribunal peut autoriser un époux à disposer seul du logement familial dans 2 cas :

1. Premièrement, si son conjoint ne peut exprimer sa volonté ;
2. Deuxièmement, si le refus du conjoint ne sert pas les intérêts familiaux.

👉 En cas de divorce

Un seul des époux en est propriétaire

Le divorce prononcé, le propriétaire du logement reprend possession de son bien. Son ex-conjoint doit alors déménager, sauf s'il obtient la garde des enfants. Le juge aux affaires familiales peut décider, d’attribuer la jouissance du logement à l'époux qui a la garde des enfants que celui-ci soit ou non propriétaire du bien. Le conjoint propriétaire peut être contraint de lui louer son logement. La durée du bail est alors fixée par le juge.

Les deux époux en sont propriétaires

Le sort du bien en cas de divorce peut dépendre du processus amiable ou contentieux. Les copropriétaires du logement disposent de plusieurs options.

• Ils peuvent vendre le bien et se partager les bénéfices ;
• Un conjoint peut vendre sa part à l'autre qui reçoit une soulte ;
• Ils peuvent signer une convention d'indivision.

En cas de désaccord

• Le juge peut maintenir le logement en indivision jusqu’à 5 ans pour l’intérêt des enfants.
• Celui qui reste dans le logement devra verser une indemnité d’occupation.

En cas de décès

La loi prévoit que le conjoint survivant bénéficie d’un droit temporaire d’un an dans le logement (gratuitement), avec le mobilier présent. Ce droit s'applique exclusivement à la résidence principale.

🏁 En conclusion

Acheter un bien immobilier en étant marié ne se résume pas à une simple formalité notariale : c’est un acte profondément influencé par votre régime matrimonial. Communauté, séparation de biens ou communauté universelle, chaque cadre juridique entraîne des conséquences concrètes sur la propriété, la gestion du bien, et son devenir en cas de séparation ou de décès. Qu’il s’agisse d’un achat commun ou individuel, avec ou sans apport personnel, il est essentiel de maîtriser ces règles pour sécuriser votre projet et éviter les mauvaises surprises. Anticiper, formaliser, et s’informer : c’est la clé pour acheter en toute sérénité à deux.