Le viager

Qu'est-ce qu'une vente en viager ?

Vendre un bien en viager, c'est transférer la propriété à un tiers, appelé « débirentier »(débiteur de la rente ) qui devra, en compensation, verser au vendeur, appelé « crédirentier », une rente jusqu'à son décès.

Dans ce cas, si la rente est constituée au profit d'un vendeur unique : on dit que la rente est sur une seule tête. Si la rente est constituée au profit d'un couple. On dit alors que la rente est constituée sur deux têtes .

Pourquoi vendre en viager ?

Ce type de vente permet au vendeur ou crédirentier de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l'essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou pensions. Il est souvent utilisé par des personnes qui n'ont pas d'héritier ou qui veulent faire sortir le bien de leur patrimoine.

Pour l'acheteur ou débirentier, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne » avec, en prime, l'espoir d'une « bonne affaire ».

La rente

La détermination de la rente

Les parties fixent librement le montant de la rente. Son montant va dépendre :

• de la nature des droits cédés : viager libre, viager occupé avec réserve du droit d'usage et d'habitation ou réserve d'usufruit ;
• de l'âge, du sexe et donc de l'espérance de vie du crédirentier, mais aussi des prévisions que son état de santé permettent de faire ;
• de la valeur des biens vendus ainsi que de leur rentabilité ;
• de l'existence éventuelle et de l'importance du bouquet.

La rente réversible et réductible

Lorsque la rente est constituée sur deux têtes, elle peut être réductible au premier décès (réduite de moitié) ou encore réversible au profit du survivant. Dans ce cas, le dernier vivant perçoit le même montant de rente.

Viager libre ou occupé

On désigne par viager libre, la vente d'un bien immobilier (logement, maison, terrain, etc.) dont l'acquéreur aura la libre disposition (pour l'occuper ou le louer).

La situation sera différente si le vendeur se réserve la jouissance du bien sa vie durant. On parlera alors de viager occupé.

Cette convention prise avec le débirentier permet au vendeur de mobiliser un capital tout en conservant, sa vie durant, l'usage du bien vendu. Le terme de réserve de jouissance vise en réalité deux hypothèses distinctes qu'il faudra bien entendu préciser dans l'acte de vente : la réserve d'usufruit ou la réserve de droit d'usage et d'habitation qui confère à son bénéficiaire des prérogatives plus restreintes.

Dans le cas de réserve d'usufruit portant sur un logement, le crédirentier aura le droit de l'habiter sa vie durant ou de le louer et percevoir les revenus. En fait, très souvent, pour limiter le risque d'une location, l'acquéreur préférera que le vendeur ne se réserve que le droit d'usage et d'habitation. Il s'agit de la réserve la plus courante qui permet au crédirentier de conserver la jouissance du bien qu'il a vendu pour ses besoins personnels et ceux de sa famille.

Le viager : une vente normale

La vente se passe en une promesse de vente et un acte définitif

Dans le but de veiller à l'équilibre du contrat et de protéger le vendeur d'immeuble, la liberté contractuelle n'autorise cependant pas à ce que la vente soit consentie moyennant des conditions financières dérisoires ou non sérieuses.

La promesse de vente

S'agissant d'un viager, nous vous recommandons vivement de vous adresser à un notaire.

C'est en effet dès la promesse de vente que devront être décidées toutes les conventions relatives à l'occupation, à la répartition des charges et surtout à la rente. Vous devrez ensuite vous tenir à ces conventions, l'acte authentique ratifiant la vente ne faisant que les reprendre sans les modifier.

L'acte authentique

Comme pour toute mutation de bien immobilier, l'acte de vente devra être dressé et reçu par un notaire. Quant aux frais de notaire, sachez que ce sont les mêmes que ceux d'une acquisition immobilière classique.

La fiscalité du viager

L'impôt sur la mutation

La vente en viager est soumise à des droits de mutation qui peuvent, selon les cas, être soit une taxe sur la valeur ajoutée ( première revente d'un bien dans les 5 ans de son achèvement pour les achats fait en VEFA) ou à la taxe de publicité foncière (5,09%), plus la rémunération du notaire plus les frais divers.

L'impôt sur le revenu

Toutes les rentes viagères résultant de la vente d'un immeuble sont imposables selon des modalités particulières.Elles ne sont à comprendre dans les revenus du crédirentier que pour une fraction de leur montant qui varie selon l'âge de ce dernier au moment de l'entrée en jouissance de la rente.

Age du crédirentier lors de l'entrée en jouissance de la rente	Fraction imposable	Fraction non imposable
Inférieur à 50 ans	70 %	30 %
De 50 à 59 ans	50 %	50 %
De 60 à 69 ans	40 %	60 %
Supérieur à 69 ans	30 %	70 %

Le viager s'éteint par le décès du (ou des) crédirentier(s). Cette situation est si évidente qu'elle n'est pas relevée dans le Code civil. Elle entraîne bien entendu la cessation du paiement de la rente ainsi que l'extinction de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation que le vendeur avait pu se réserver sur l'immeuble vendu.